TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DELTA AMACURO

EXPEDIENTE Nº 207-2025

“VISTO CON INFORMES”

PARTE DEMANDANTE: JORGE LUIS LEON ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.546.923.

APODERADO JUDICIAL: ANÍBAL JOSÉ GÓMEZ ABREU; inscrito en el INPREABOGADO bajo el Número 199.506, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LUZ MARIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.257.645.PP

ABOGADO ASISTENTE: CRUZ RAMON PINO MARTÍNEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Número 24.265.

PARTE DEMANDADA: RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.115.580.

APODERADO JUDICIAL: RICARDO OSORIO DEFFIT, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Número 44.628.

MOTIVO: NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACION AL ORDEN PUBLICO.

Subieron a esta Alzada actuaciones, provenientes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Delta Amacuro, en virtud del auto de fecha 22 de mayo de 2025, cursante al folio 89 de la primera pieza, en el que oyó en ambos efectos el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado ANÍBAL JOSÉ GÓMEZ ABREU, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 199.506, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JORGE LUIS LEÓN ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.546.923, mediante diligencia de fecha 20 de Mayo de 2025, que riela al folio 88 de la segunda pieza, en contra de la sentencia de fecha 30 de Abril de 2025, dictada por el referido Juzgado, inserta del folio 68 al 77 de la segunda pieza que declaró:
“(…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PUBLICO interpuesta por el ciudadano JORGE LUIS LEON ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.546.923, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio ANIBAL GÓMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 199.506, contra la ciudadana RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.115.580, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio RICARDO OSORIO DEFFIT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 44.628, y así se decide.

SEGUNDO: Se LEVANTA la MEDIDA DE PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR decretada sobre el inmueble local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en calle San Cristóbal, N° 76, sector centro, parroquia San José, municipio Tucupita, estado Delta Amacuro, registrado en la oficina Subalterna de Registro Público del estado delta Amacuro, bajo el número 2016.181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 326.23.1.1.391, correspondiente al libro de folio real del año 2016, y así se decide.

TERCERO: Se condena a costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
(…Omissis…)

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
CAPITULO PRIMERO
1.- Limites de la controversia

Presentada demanda en fecha 26-10-2023, suscrita por el ciudadano Jorge Luis León Rosas, debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 199.506, el cual alega que en fecha 01/01/2013, acordó un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana LUZ MARIA ROSAS sobre un inmueble local comercial ubicado en la Calle San Cristóbal Nro.- 76, Sector Centro, Parroquia San José, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde el 01/01/2013 hasta el 01/01/2014, y así sucesivamente, fue renovando automáticamente el contrato de arrendamiento desde el 02 de enero de 2014 hasta el día 02 de enero del 2016; luego inicia el día 04 de enero del 2016, hasta el día 04 de enero del 2017; luego del día 05 de enero del 2017; hasta el día 05 de enero del 2018; siendo que posteriormente se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal y como se evidencia de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Tucupita en fecha 07 de junio del 2018, dejándolo inserto con el Nro.- 06, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria en cumplimiento con lo establecido en la Sentencia dictada en fecha 07/07/2017, por el TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DELTA AMACURO, a los fines de la adecuación del arrendamiento que tenían convenido de forma verbal, decidiendo regularizar el mencionado contrato de arrendamiento. Asimismo alega que en fecha 10/05/2016, la ciudadana Luz María Rosas le dio en venta pura y simple, a la ciudadana Raluz León Rosas el mismo local comercial que le había arrendado al ciudadano Jorge Luis León Rosas, omitiendo de esta manera, el Derecho de Preferencia Ofertiva que tenía sobre el inmueble en virtud de lo previsto en el ordenamiento jurídico venezolano. Procediendo el ciudadano Jorge Luis León Rosas a demandar la Nulidad Absoluta del Documento de Venta por Violación al Orden Publico a las ciudadanas Luz María Rosas como vendedora, y a la ciudadana Raluz León Rosas como compradora.

En escrito de fecha 05/03/2023, tuvo lugar la contestación de la demanda, en cuya oportunidad compareció la representación judicial de la parte demandada, abogado Ricardo Osorio Deffit en la cual niega rechaza y contradice que la ciudadana Luz María Rosas León, progenitora de la parte actora y de la demandada, haya suscrito contrato de arrendamiento bajo la modalidad de contrato verbal con la parte demandante Jorge Luis León Rosas sobre un Local Comercial que fue de su propiedad; niega, rechaza y contradice, que el presunto ilegal e inexistente contrato de arrendamiento verbal haya iniciado a tiempo determinado, y posteriormente se haya transformado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; niega, rechaza y contradice de forma expresa, que su representada Raluz León Rosas, haya suscrito contrato alguno de arrendamiento comercial o de cualquier naturaleza con el hoy demandante Jorge León Rosas; niega, rechaza y contradice de forma expresa, que su patrocinada Raluz León Rosas, haya suscrito contrato alguno de arrendamiento comercial o de cualquier naturaleza con el hoy demandante Jorge León Rosas; niega, rechaza y contradice que el Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de Tucupita en fecha 07/06/2018, inserto con el No. 06, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, haya contado con la participación o autorización de su mandante Raluz León, desconociendo y rechazando de pleno derecho dicho instrumento, por ilegal y fraudulento, por cualidad para otorgar el mismo; niega, rechaza y contradice de forma expresa que el mencionado contrato de arrendamiento pudiera constituir una adecuación de la inexistente relación de arrendamiento que dice el demandante tener convenida de forma verbal con la ciudadana Luz María Rosas; niega, rechaza y contradice que a la presente fecha pudiera cobrar fuerza, a tener vigencia la institución de la Preferencia Ofertiva en relación al inexistente e imaginario contrato de arrendamiento verbal que dice haber suscrito el demandante con la codemandada Luz María Rosas y niega, rechaza y contradice que bajo cualquier concepto sea procedente la Nulidad Absoluta del Documento de Venta realizado por la ciudadana Luz María Rosas a favor de su poderdante Raluz León Rosas.
1.1.- Alegatos de la parte demandante.

Cursa del folio 01 al 43 demanda presentada en fecha 26-10-2023, por el ciudadano Jorge Luis León Rosas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.546.923 debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 199.506, el cual alega lo que de seguida se sintetiza:

“(…)En fecha 01 de enero del 2013, acorde un contrato de arrendamiento verbal con la Ciudadana: LUZ MARIA ROSAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.257.645, teléfono: Whatsapp 0412-0838031, correo electrónico: rosasluzmaria@gmail.com, sobre un inmueble local comercial ubicado en la Calle San Cristóbal Nro.- 76, Sector Centro, Parroquia San José, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, local comercial distinguido con el Nro.- 03 y constante de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRAROS CON SESENTA CENTIMETROS (56,60 M2), de superficie, cuyos linderos y medidas se especifican así: NORTE: Porche de la casa propiedad de LUZ MARIA ROSAS DE LEON, con doce metros con noventa y cinco centímetros lineales (12,95 ML); SUR: Casa que es o fue de la señora América de Moreno, con doce metros con noventa y cinco centímetros lineales (12,95 ML); ESTE: Casa propiedad de LUZ MARIA ROSAS DE LEON, con cuatro metros con noventas centímetros lineales (4,90 ML); OESTE: Calle San Cristóbal con tres metros con cuarenta centímetros lineales (3,40 LM). El plazo de duración del contrato de arrendamiento se viene dando según la tácita reconducción desde el 01 de enero del 2013 hasta el 01 de enero del 2014. Y así sucesivamente, se fue renovando automáticamente el contrato de arrendamiento desde el 02 de enero de 2014 hasta el día 02 de enero del 2016; luego inicia el día 04 de enero del 2016 hasta el día 04 de enero del 2017; luego del día 05 de enero del 2017; hasta el día 05 de enero del 2018. Se entiende que el contrato de arrendamiento INICIO a tiempo determinado, Y POSTERIORMENTE SE TRANSFORMO EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, tal y como se evidencia de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(…Omissis…)

En fecha 10 de mayo del 2016, la ciudadana: LUZ MARIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 2.257.645, teléfono: Whatsapp 0412-0838031, correo electrónico: rosasluzmaria@gmail.com, le da en venta pura y simple, perfecta a la ciudadana: RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.- V.-14.115.580, el mismo local comercial que me había arrendado
(…Omissis…)

(…) Omitiendo de esta manera, el Derecho de Preferencia Ofertiva que tengo sobre el inmueble en virtud de lo previsto en el ordenamiento jurídico venezolano.
(…Omissis…)

(…) Solicitando que ESTE TRIBUNAL DECRETE la NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE VENTA, por falta de aplicación de la PREFERENCIA OFERTIVA, por violar el orden público, normas de estricto cumplimiento desarrolladas en los artículos 3, 38 y 39 de la LEY PARA LA REGULARIZACION PARA EL USO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO COMERCIAL, y consecuencialmente sea decretado SIN EFECTO los asientos registrales de dicho documento y sea oficiado el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO, a los fines legales correspondientes.
(…Omissis…)

1.1.1. Recaudos consignados junto con la demanda.
• Copia de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Tucupita del estado Bolivariano Delta Amacuro, autenticado por ante esa notaria, marcado con la “A”.
• Copia de la Sentencia dictada en fecha 07-07-2017 por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Delta Amacuro, marcado con la letra “B”.
• Copia de documento de venta registrado en el Registro Público del Municipio Tucupita del estado Bolivariano Delta Amacuro, marcado con la letra “C”.

-Consta al folio 44 de la primera pieza, auto de fecha 01 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa, admitió la presente demanda, ordenó citar a la parte demandada, para que comparezca por ante el tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda.

-Consta al folio 45 diligencia de la primera pieza, mediante la cual el ciudadano Jorge Luis León Rosas otorga Poder Apud-Acta al abogado Aníbal José Gómez Abreu, a los fines de que ejerza su representación.

-En fecha 22 de noviembre de 2023, la ciudadana LUZ MARIA ROSAS DE LEON, asistida por el abogado CRUZ RAMON PINO, presentó escrito de convenimiento en el cual se desprente: (…) En virtud del asunto distinguido con la nomenclatura 9444-2023, que cursa por ante su digno despacho judicial, el cual versa sobre la demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO, en mi condición de parte demandada, me doy por notificada tácitamente de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez, CONVENGO EN SU TOTALIDAD en la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 263 EIUSDEM. En tal sentido, reconozco que por desconocimiento de la ley incumplí con el deber de ofrecerle primeramente en venta a mi hijo JORGE LUIS LEON ROSAS el inmueble objeto de este litio, por eso CONVENGO EN SU TOTALMENTE EN LA DEMANDA y pido a que este Tribunal Homologue este CONVENIMIENTO. (SIC)

-Consta al folio 47 de la primera pieza, consignación de fecha 24 de noviembre de 2023, del alguacil del tribunal a-quo de la boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana RALUZ LEON ROSAS.

-Consta al folio 54 de la primera pieza, poder apud-acta otorgado por la ciudadana Raluz León Rosas, a los abogados Ricardo Osorio Deffit, Carlos Agervis Zambrano y Ruben Darío Ortiz, a los fines de que ejerzan su representación.

-En fecha 22 de noviembre de 2023 el Tribunal a-quo dicto sentencia interlocutoria con fuerza definitiva en la cual declaró (…) PRIMERO: Se HOMOLOGA el convenimiento presentado en fecha 22 de Noviembre de 2023, por la codemandada ciudadana LUZ MARIA ROSAS DE LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.257.645, asistida en este acto por el Abogado en ejercicio CRUZ RAMON PINO MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.513.038, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.265, téngase como SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA, solo en lo que respecta a ella LUZ MARIA ROSAS DE LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.257.645, continuando el juicio con la codemandada RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.115.580, y así se decide.

1.2.- Alegatos de la parte demandada.
En fecha 11 de enero de 2024, RICARDO OSORIO DEFFIT actuando en su condición de co-apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadana RALUZ LEON ROSAS, presento escrito de cuestiones previas alegando (…) Opongo la CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 9° del mencionado artículo 346 del C.P.C.: 9° La cosa juzgada. (SIC)

En fecha 07 de febrero de 2024 el Tribunal aquo dictó sentencia en la cual declaró: (…) PRIMERO: Se declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA prevista en el artículo 346 Ordinal 9° del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada RICARDO OSORIO DEFFIT, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 44.628, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.115.580. SEGUNDO: Conforme a lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, se le hace saber a los litigantes que la contestación se verificará dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, a aquel en que haya oído la apelación, lapso que correrá después de la notificación de la partes. Líbrense Boletas. TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena notificar a las partes de la presente decisión conforme lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y una vez que conste en autos la verificación de las mismas comenzará a transcurrir el lapso procesal correspondiente indicado anteriormente. (SIC)

En fecha 16 de febrero de 2024, el alguacil del tribunal a-quo consigna boleta de notificación debidamente firmada por el abogado Anibal Gómez y en fecha 19 de febrero de 2024 boleta firmada por el abogado Ricardo Osorio Deffit, apoderado judicial de la ciudadana Raluz León Rosas.-

En fecha 19 de febrero de 2024, el abogado Ricardo Osorio Deffit., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Raluz León Rosas, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, folio 82 de la primera pieza. Mediante auto de fecha 27 de febrero de 2024, el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial oyó la apelación en un solo efecto devolutivo, folio 83 de la primera pieza.

1.2.1 contestación de la demanda

- En escrito de fecha 05 de marzo de 2023, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, en cuya oportunidad compareció la representación judicial de la parte demandada, abogado Ricardo Osorio Deffit cursante del folio 84 al 88 de la primera pieza de este expediente, la cual de seguida se sintetiza:
(…) 1. Para mayor abundamiento de forma expresa y detallada, niego rechazo y contradigo que la ciudadana LUZ MARIA ROSAS LEÓN, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad N° V-2.257.645, progenitora de la parte actora y de la demandada, haya suscrito contrato de arrendamiento bajo la modalidad de contrato verbal con la parte demandante Jorge Luis León Rosas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cédula de identidad N° V- 12.546.923, sobre un Local Comercial que fue de su propiedad.

(…Omissis…)

(…) 2. Niego, rechazo y contradigo, que el presunto ilegal e inexistente contrato de arrendamiento verbal haya iniciado a tiempo determinado, y posteriormente se haya transformado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

3. Niego, rechazo y contradigo de forma expresa, que mi patrocinada RALUZ LEON ROSAS, haya suscrito contrato alguno de arrendamiento comercial o de cualquier naturaleza con el hoy demandante JORGE LEON ROSAS.

4. Niego, rechazo y contradigo que el Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de Tucupita en fecha 07 de junio de 2018, inserto con el No. 06, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, haya contado con la participación o autorización de mi mandante Raluz León. Desconozco y rechazo de pleno derecho dicho instrumento, por ilegal y fraudulento, por cualidad para otorgar el mismo.
5. Niego, rechazo y contradigo de forma expresa que el mencionado contrato de arrendamiento pudiera constituir una adecuación de la inexistente relación de arrendamiento que dice el demandante tener convenida de forma verbal con la ciudadana LUZ MARIA ROSAS.

6. Niego, rechazo y contradigo que a la presente fecha pudiera cobrar fuerza, a tener vigencia la institución de la Preferencia Ofertiva en relación al inexistente e imaginario contrato de arrendamiento verbal que dice haber suscrito el demandante con la codemandada LUZ MARIA ROSAS.
(…Omissis…)

7. Niego, rechazo y contradigo que bajo cualquier concepto sea procedente la Nulidad Absoluta del Documento de Venta realizado por la ciudadana LUZ MARIA ROSAS a favor de mi poderdante RALUZ LEON ROSAS.
(…Omissis…)

1.2.1- De las Pruebas de la parte demandada.
- Riela del folio 92 al 95 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, en su condición de apoderado judicial de la parte actora mediante el cual promovió lo siguientes:
Promovió documentales.
Contrato de arrendamiento.
Sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de fecha 07/ 07/2007.
Documento de venta marcado con la letra “C”
Ratifico el convenimiento suscrito entre las partes que corre al folio 46 de la Primera Pieza.

Escrito de Promoción de Pruebas de fecha 05-04-2024 presentado por el abogado Ricardo Osorio Deffit, el cual alega lo que de seguida se sintetiza:

- Capítulo Primero Promovió documentales
- Copia simple Marcada con la letra “A” de retracto legal
- Capitulo Segundo Promovió Inspección Judicial
- Capítulo Tercero Promovió prueba de Testigos los ciudadanos: Cleto Rafael León Mata y Carlos Alejandro Morales.
- Riela del folio 92 al 95 de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas de fecha 14 de marzo de 2025, presentado por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, en su condición de apoderado judicial de la parte actora mediante el cual promovieron lo siguiente:
“(…) 1. Ratifico en todas y cada una de sus partes, doy por reproducido y hago valer en este acto en tiempo hábil el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Tucupita en fecha 07 de junio del 2018, dejándolo inserto con el Nro.- 06, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria
(…Omissis…)

2. Ratifico en todas y cada una de sus partes, doy por reproducida y hago valer en este acto en tiempo hábil la SENTENCIA dictada en fecha 07 de julio del 2017, por el TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO DELTA AMACURO, a los fines de la adecuación del arrendamiento que teníamos convenido de forma verbal
(…Omissis…)
3. Ratifico en todas y cada una de sus partes, doy por reproducido y hago valer en este acto en tiempo hábil el documento de venta el cual quedó inscrito en el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO, bajo el Numero 2016.161, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 326.23.1.1.391 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, quedando otorgado a las 12:50 pm.
(…Omissis…)
4. Ratifico en todas y cada una de sus partes, doy por reproducido y hago valer en este acto el CONVENIMIENTO inserto en los folios 46-V.
(…Omissis…)
Escrito de fecha 09 de abril de 2024 suscrito por el abogado Aníbal José Abreu en el cual alega lo que de seguida se sintetiza:
“(…) 1. Me opongo a la admisión de la prueba denominada “Capitulo I Mérito favorable de autos”, por cuanto eso no es un medio de prueba, tomando como referencia que de acuerdo al principio de comunidad de las pruebas, las pruebas una vez consignadas o traídas al proceso son del proceso, no de las partes ni su reproducción está condicionada a lo que beneficie a las partes sino a la búsqueda de la verdad.
(…Omissis…)

2. De conformidad con lo previsto en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil me opongo a la admisión de la Prueba “Capítulo II” Documentales” ya que es una copia simple, por lo que vuelve el litigante a errar en la técnica de promoción de Pruebas al igual que lo hizo en el Cuaderno de medidas cuando consignó una copia simple.
(…Omissis…)

3. Me opongo a la Prueba “Capitulo III Inspección Judicial”, ya que es totalmente innecesaria, No es pertinente, en todo caso por qué el litigante no consignó una copia certificada de lo que pretende probar.
(…Omissis…)

4. Me opongo a la admisión del testigo cleto Rafael León Mata, cédula de identidad V-3.045.260, ya que es el papá del demante Jorge León, papá de la demandada Raluz León y Ex conyuge de la codemandada Luz Maria Rosas, quien ya convino en la demanda y aplica lo dispuesto en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil.
(…Omissis…)

Auto de admisión de pruebas dictada por el a-quo en fecha 15 de Abril de 2024, cursante desde folio 110 al 112 de la primera pieza del presente expediente por ambas partes.
Por auto de fecha 15 de abril de 2024 el Tribunal a-quo no admitió las pruebas señalas por el abogado Ricardo Osorio Deffit, en el Capítulo I: Mérito Favorable; Capítulo III: Inspección Judicial. Por otra parte, admitió las pruebas señalas en el Capítulo II: Documentales y Capítulo IV: Testimoniales.

Mediante escrito de fecha 28 de mayo de 2024 cursante del folio 119 al 133 de la primera pieza, suscrito por el abogado Ricardo Osorio Deffit solicitando se declare la Nulidad o Revocatoria del auto de Admisión de la demanda, consignando orden de comparecencia marcada con la letra “A” junto con escrito de demanda por Retracto Legal Arrendaticio y admisión en copia certificada; copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Delta Amacuro marcado con la letra “B”.

Auto de fecha 29-01-2025 el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial en el que Suspende el pronunciamiento de la sentencia definitiva hasta que conste en autos el resultado de las apelaciones interpuestas, folio 175 de la primera pieza.
Auto de Tribunal a-quo agregó en fecha 07-03-2025 recurso de apelación a los autos, folio 67 de la segunda pieza.

Resultas de la apelación

En fecha 25 de abril de 2024 el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro dicto auto dándole entrada a la apelación interpuesta con el abogado Ricardo Osorio Deffit contra la sentencia dictada en fecha 07 de febrero de 2024 por el tribunal a-quo y la signó con el N° 182-2024.

-Sentencia dictada en fecha 24-01-2025 por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro del cual se desprende: (…) PRIMERO: Sin Lugar el recurso de apelación; contra la decisión proferida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Delta Amacuro de fecha 7 de Febrero del 2024. SEGUNDO: Se Confirma la decisión dictada de fecha 7 de Febrero del 2024, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Delta Amacuro. (SIC)

-Sentencia de fecha 30 de abril de 2025, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró: “(…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PUBLICO interpuesta por el ciudadano JORGE LUIS LEON ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.546.923, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio ANIBAL GÓMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 199.506, contra la ciudadana RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.115.580, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio RICARDO OSORIO DEFFIT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 44.628, y así se decide. SEGUNDO: Se LEVANTA la MEDIDA DE PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR decretada sobre el inmueble local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en calle San Cristóbal, N° 76, sector centro, parroquia San José, municipio Tucupita, estado Delta Amacuro, registrado en la oficina Subalterna de Registro Público del estado delta Amacuro, bajo el número 2016.181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 326.23.1.1.391, correspondiente al libro de folio real del año 2016, y así se decide. TERCERO: Se condena a costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. (SIC)

-Cursa al folio 88 de la segunda pieza, diligencia suscrita en fecha 20 de mayo de 2025, por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, actuando como apoderado judicial del ciudadano Jorge Luis León Rosas, mediante la cual apela de la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2025, por el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de esta Circunscripción Judicial, dicha apelación fue oída en ambos efectos, mediante auto de fecha 22 de mayo de 2025 tal como consta al folio 89 de la segunda pieza.

1.4 Actuaciones realizadas en esta alzada

Auto de fecha 03 de junio de 2025, inserto al folio 91 de la segunda pieza, en el que se hace constar que se le dio entrada y quedo signado bajo el No. 207-2025. Asimismo, se fijaron los lapsos correspondientes con fundamento en los artículos 517 y 519, del Código de Procedimiento Civil.

Riela del folio 92 al 109 de la segunda pieza, escrito de fecha 02 de julio de 2025, el ciudadano Jorge Luis León Rosas, debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, consigno escrito de informes en el presente expediente.

Consta del folio 110 al 120 de la segunda pieza, escrito de informes de fecha 02 de julio de 2025, suscrito el abogado en ejercicio Ricardo Osorio Deffit, actuando como apoderado judicial de la parte contra recurrente Raluz León Rosas, en el presente expediente.

En fecha 14 de julio de 2025, el ciudadano Jorge Luis León Rosas, debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, consigno escrito de observaciones a los informes en el presente expediente, del folio 126 al 136 de la segunda pieza.

En fecha 14 de julio de 2025, el abogado en ejercicio Ricardo Osorio Deffit, actuando como apoderado judicial de la parte contra recurrente Raluz León Rosas, consigno escrito de observaciones a los informes en el presente expediente, del folio 121 al 125 de la segunda pieza.

CAPITULO SEGUNDO:

2.- Argumentos de la decisión.
El eje central del presente recurso radica en torno a la apelación formulada por la representación judicial de la parte actora por ante el Juzgado a-quo en fecha 20 de mayo de 2025, ante su inconformidad, contra la decisión dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 30/04/2025 cursante del folio 68 al 77 de la segunda pieza del presente expediente, que declaró: “(…) PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PUBLICO interpuesta por el ciudadano JORGE LUIS LEON ROSAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.546.923, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio ANIBAL GÓMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 199.506, contra la ciudadana RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.115.580, quien tiene como Apoderado Judicial al Abogado en ejercicio RICARDO OSORIO DEFFIT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 44.628, y así se decide. SEGUNDO: Se LEVANTA la MEDIDA DE PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR decretada sobre el inmueble local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en calle San Cristóbal, N° 76, sector centro, parroquia San José, municipio Tucupita, estado Delta Amacuro, registrado en la oficina Subalterna de Registro Público del estado delta Amacuro, bajo el número 2016.181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 326.23.1.1.391, correspondiente al libro de folio real del año 2016, y así se decide. TERCERO: Se condena a costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.…”.

Efectivamente la parte demandante en el libelo de demanda, interpone demanda de NULIDAD DE ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PUBLICO, alegando lo que sigue: En fecha 01 de enero del 2013, acordó un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana: LUZ MARIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.257.645, sobre un inmueble local comercial ubicado en la Calle San Cristóbal Nro. 76, Sector Centro, Parroquia San José, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, local comercial distinguido con el Nro 03, el plazo de duración del contrato de arrendamiento se viene dando según la tácita reconducción desde el 01 de enero del 2013, hasta el 01 de enero del 2014, y así sucesivamente, se fue renovando automáticamente el contrato de arrendamiento. Que el contrato de arrendamiento inicio a tiempo determinado, y posteriormente se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal y como se evidencia de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Tucupita en fecha 07 de junio del 2018, dejándolo inserto con el Nro.- 06, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, en cumplimiento con lo establecido en la SENTENCIA dictada en fecha 07 de julio del 2017, por el TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO DELTA AMACURO, a los fines de la adecuación del arrendamiento que tenían convenido de forma verbal, decidieron regularizar el mencionado contrato de arrendamiento. Que en fecha 10 de mayo del 2016, la ciudadana: LUZ MARIA ROSAS, le da en venta pura y simple, perfecta a la ciudadana: RALUZ LEON ROSAS, el mismo local comercial que me había arrendado, ubicado en la Calle San Cristóbal Nro.- 76, Sector Centro, Parroquia San José, Municipio Tucupita del Estado Delta Amacuro, local comercial distinguido con el Nro.- 03, tal y como se evidencia de documento de venta el cual quedo inscrito en el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO. Omitiendo de esta manera, el Derecho de Preferencia Ofertiva que tiene sobre el inmueble en virtud de lo previsto en el ordenamiento jurídico venezolano. Que en tal sentido, cobra fuerza la INSTITUCIÓN DE LA PREFERENCIA OFERTIVA, que es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga la aspiraciones del propietario. El procedimiento a seguir para que se haga efectivo el derecho de preferencia constituye la obligación para el arrendador de notificar al inquilino, mediante documento auténtico (a través de un notario público y/o juez competente), su manifestación de voluntad de efectuar la venta del inmueble, de manera que el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa. Que por todo lo anteriormente expuesto es que ocurro a su competente autoridad a los fines de demandar la Nulidad Absolita Del Documento De Venta Por Violacion Al Orden Publico el cual quedo inscrito en el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO, bajo el Número 2016.161, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 326.23.1.1.391 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, quedando otorgado a las 12:50 pm, celebrado entre las ciudadanas LUZ MARIA ROSAS, por una parte como vendedora, y por la otra la ciudadana RALUZ LEON ROSAS, como compradora. Que solicita que ESTE TRIBUNAL DECRETE la NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE VENTA, por falta de aplicación de la PREFERENCIA OFERTIVA, por violar el orden público, normas de estricto cumplimiento desarrolladas en los artículos 3, 38 y 39 de la LEY PARA LA REGULARIZACION PARA EL USO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO COMERCIAL, y consecuencialmente sea decretado SIN EFECTO los asientos registrales de dicho documento y sea oficiado el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO, a los fines legales correspondientes.

En la oportunidad de la contestación a la demanda, actuación que cursa del folio 84 al 88 de la primera pieza de este expediente, la representación judicial de la parte demandada alegó lo que sigue: que para mayor abundamiento de forma expresa y detallada, niega rechaza y contradice que la ciudadana LUZ MARIA ROSAS LEÓN, progenitora de la parte actora y de la demandada, haya suscrito contrato de arrendamiento bajo la modalidad de contrato verbal con la parte demandante Jorge Luis León Rosas, sobre un Local Comercial que fue de su propiedad. Que Niega, rechaza y contradice, que el presunto ilegal e inexistente contrato de arrendamiento verbal haya iniciado a tiempo determinado, y posteriormente se haya transformado en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que niega, rechaza y contradice de forma expresa, que su patrocinada RALUZ LEON ROSAS, haya suscrito contrato alguno de arrendamiento comercial o de cualquier naturaleza con el hoy demandante JORGE LEON ROSAS. Que niega, rechaza y contradice que el Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de Tucupita en fecha 07 de junio de 2018, inserto con el No. 06, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, haya contado con la participación o autorización de mi mandante Raluz León. Desconozco y rechazo de pleno derecho dicho instrumento, por ilegal y fraudulento, por cualidad para otorgar el mismo. Que niega, rechaza y contradice de forma expresa que el mencionado contrato de arrendamiento pudiera constituir una adecuación de la inexistente relación de arrendamiento que dice el demandante tener convenida de forma verbal con la ciudadana LUZ MARIA ROSAS. Que niega, rechaza y contradice que a la presente fecha pudiera cobrar fuerza, a tener vigencia la institución de la Preferencia Ofertiva en relación al inexistente e imaginario contrato de arrendamiento verbal que dice haber suscrito el demandante con la co-demandada LUZ MARIA ROSAS. Que niega, rechaza y contradice que bajo cualquier concepto sea procedente la Nulidad Absoluta del Documento de Venta realizado por la ciudadana LUZ MARIA ROSAS a favor de mi poderdante RALUZ LEON ROSAS.
En fecha 22 de noviembre de 2023, la ciudadana LUZ MARIA ROSAS DE LEON, asistida por el abogado CRUZ RAMON PINO, presentó escrito de convenimiento en el cual se desprende: (…) En virtud del asunto distinguido con la nomenclatura 9444-2023, que cursa por ante su digno despacho judicial, el cual versa sobre la demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO, en mi condición de parte demandada, me doy por notificada tácitamente de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, y a su vez, CONVENGO EN SU TOTALIDAD en la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 263 EIUSDEM. En tal sentido, reconozco que por desconocimiento de la ley incumplí con el deber de ofrecerle primeramente en venta a mi hijo JORGE LUIS LEON ROSAS el inmueble objeto de este litio, por eso CONVENGO EN SU TOTALMENTE EN LA DEMANDA y pido a que este Tribunal Homologue este CONVENIMIENTO. -En fecha 27 de noviembre de 2023 el Tribunal a-quo dicto sentencia interlocutoria con fuerza definitiva en la cual declaró (…) PRIMERO: Se HOMOLOGA el convenimiento presentado en fecha 22 de Noviembre de 2023, por la codemandada ciudadana LUZ MARIA ROSAS DE LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.257.645, asistida en este acto por el Abogado en ejercicio CRUZ RAMON PINO MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.513.038, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.265, téngase como SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA, solo en lo que respecta a ella LUZ MARIA ROSAS DE LEON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.257.645, continuando el juicio con la codemandada RALUZ LEON ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.115.580, y así se decide.

Siendo la oportunidad fijada para presentar INFORMES ambas partes hicieron uso de este derecho, haciendo sus exposiciones y alegatos, para su apreciación en la definitiva.

- En fecha 02 de julio de 2025, el ciudadano Jorge Luis León Rosas, debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, consigno escrito de informes en el presente expediente, y del mismo se desprende:

“(…) Ciudadana Juez, en virtud de tal decisión judicial, que afecta y violenta mis intereses y derechos procesales, que además, violenta el orden público, es por lo que recurrí ajustado en los siguientes fundamentos

PUNTO PREVIO:
Ciudadana Juez, de conformidad al libelo de la demanda, el recurrente solicitó que el Tribunal a quo, decretara la nulidad de documento de venta de fecha 10 de mayo de 2016, el cual quedó inscrito en el registro público del Municipio Tucupita del estado Delta Amacuro, bajo el número 2016.161 del asiento registral, matriculado con el número 326.23.1.1.391 correspondiente al Folio Real del año 2016, mediante el cual la ciudadana LUZ MARIA ROSAS (identificada con la cédula de identidad número (V-2.257.645) le vendió a la ciudadana RALUZ LEON (cedulada con el número (V-14.115.580), un inmueble constituido por un local comercial, ubicada en la calle San Cristóbal de la ciudad de Tucupita, en razón a que tal acto negocial violentó sus derechos de preferencia ofertiva que tiene como arrendatario, de conformidad a un contrato de arrendamiento verbal que mantenía desde el 01 de enero de 2013, con la ciudadana LUZ MARIA ROSAS (antes identificada), sobre el citado inmueble objeto de venta. Derechos de preferencia ofertiva que fundamenta en lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N°40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.

(…Omissis…)

“En razón a las consideraciones establecidas anteriormente, es por lo que considero que las actuaciones que condujeron a la sentencia, y, a la misma sentencia recurrida, reitero, son nulas de nulidad absoluta, por lo que solicito sea declarado nulo.”
(…Omissis…)

De allí, ciudadana Juez, razón conforme a la cual solicito que los agravios delatados que fundamentan mi petición es este Punto Previo, sean valorados conforme a ciencia jurídica, sana crítica y máxima de experiencia, y, por tanto, sea declarado con Lugar, y subsecuentemente, sea declarado Nulo el Auto de Admisión que admitió la demanda, nulo el procedimiento que se siguió para resolver la Litis y nula la sentencia definitiva.
(…Omissis…)

“En atención a la doctrina casacionista y autoral citadas, cabe delatar, que el falso supuesto en que fundamento el acto sentencial la recurrida, constituye el hecho de afirmar que: “debió adecuarse el contrato de arrendamiento verbal, para que luego pudiera demandarse el retracto legal y las consecuencias que se derivan como el derecho a la preferencia ofertiva para la compra del inmueble…”. Todo lo cual no está sustentado en ningún instrumento probatorio, ni establecido en ninguna norma jurídica alguna ni sustentado en la doctrina patrian o jurisprudencial.
(…Omissis…)

CAPITULO II:

Del falso Supuesto de la inexistencia de los Efectos del Contrato de Arrendamiento en la persona del esposo de la arrendadora por supuestamente carecer la relación arrendaticia entre la arrendadora ciudadana Luz María León y el arrendatario Jorge León del consentimiento del esposo.

(…Omissis…)

En fecha 02 de julio de 2025, el abogado en ejercicio Ricardo Osorio Deffit, actuando como apoderado judicial de la parte contra recurrente Raluz León Rosas, consigno escrito de informes en el presente expediente, y del mismo se desprende:
“(…) Ahora bien, el a quo en su dispositivo sentenciar de fecha 30 de abril de 2025, establece una narrativa integra del asunto, y al momento de pasar a la motiva comienza por Decidir como Punto Previo el escrito de fecha de 28 de mayo de 2024, interpuesto por la parte demandada mediante el cual se pretendía se declara inadmisible la demanda de nulidad de documento de venta por violación al derecho de preferencia Ofertiva de orden público, aduciendo caducidad del derecho de ejercicio de acción de Nulidad ejercida por la parte actora Jorge León, toda vez que dicha demanda fue admitida en contravención de la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento civil, al admitir una demanda contraria al Orden Público por cuanto enerva el instituto jurídico procesal de Caducidad, que es de Orden Público, habiendo perdido el derecho de accionar válidamente por CADUCIDAD DE LA ACCION, tal es el caso del supuesto establecido en el Artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014.
(…Omissis…)

De una lectura del anterior resumen, pareciera que las conclusiones y análisis del tribunal de la causa son correctos, pero en apariencia, pues aún cuando confieren la razón a la parte demandada, y declaran SIN LUGAR LA DEMANDA, esas conclusiones no satisfacen nuestro criterio jurídico- legal por las siguientes consideraciones:

Al inicio de este escrito trajimos a colación los dos grandes argumentos que siempre hemos manejado en el presente juicio: 1.- Del Irrito e Ilegal Contrato de Arrendamiento Presuntamente Adecuado. 2.-Falsa afirmación de que procede la Nulidad Absoluta del Documento de Venta, por falta de aplicación de la Preferencia Ofertiva.
(…Omissis…)

Finalmente ciudadana Jueza de Alzada, solicitamos de su persona se sirva de apreciar nuestros dichos, argumentos y conclusiones vertidos en la oportuna contestación de la demanda, aquellos traídos a colación posteriormente cuando se alegó la CADUCIDAD, así como el presente escrito de conclusiones, y en consecuencia se confirme la SENTENCIA DEFINITIVA dictada al fondo del asunto por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Delta Amacuro en fecha 30 de abril de 2025, con expresa condenatoria en costas a la parte demandante.”
(…Omissis…)

En fecha 14 de julio de 2025, el ciudadano Jorge Luis León Rosas, debidamente asistido por el abogado Aníbal José Gómez Abreu, consigno escrito de observaciones a los informes en el presente expediente, y del mismo se desprende:

Ciudadana Juez, es menester señalar, que el contrato de arrendamiento, suscrito entre el actor Jorge León y su señora madre Luz María Rosas, en el año 2018, por ante la notaría de Tucupita, no es un contrato írrito, ilegal e inexistente por adecuarlo ante la Notaría en el año 2018, ya que en Venezuela, un contrato de arrendamiento de un local comercial verbal es válido, pero se recomienda que sea escrito para facilitar la prueba de su existencia y contenido.

Por su parte , La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunque busca proteger a los arrendatario, no invalida automáticamente los contratos verbales y mucho menos establece sanciones, ni pueden ser considerados írritos o ilegales, pero si se establece requisitos para la validez de los contratos escritos.
(…Omissis…)

Lo que significa ciudadana Juez, en resumen, que la adecuación del contrato de arrendamiento verbal a la ley, mediante su registro y formalización por escrito, es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes y evitar posibles conflictos en el futuro. La falta de este procedimiento, deja al arrendador y al arrendatario en una posición vulnerable y con menos recursos para proteger sus derechos en caso de disputas, más no invalida, anula o le quita efectos jurídicos a la relación arrendaticia.
(…Omissis…)

En cuanto a este particular, ciudadana Juez, me permito explicarle que la arrendadora si tenía facultades para arrendar, debido a que era un bien común, es decir, un bien que pertenecía a la Comunidad Conyugal, y por tanto sí podía arrendarlo, en virtud, que el arrendamiento de un bien propiedad de la comunidad conyugal, cualquiera de ellos, puede arrendarlo, debido a que ambos por ley pueden administrar sus bienes, considerándose ese acto, como un simple acto de administración más no de disposición del Inmueble, que para tal acto si requiere de autorización así como para gravarlo, es decir, lo que puede hacer uno de los cónyuges es enajenarlo o gravarlo, aclarando que arrendar un bien de la comunidad conyugal está muy lejos de gravarlo, en virtud de que al arrendarlo, no existe acto de desprendimiento de la propiedad mucho menos de gravarlo como por ejemplo hipotecarlo.
(…Omissis…)

Vale decir ciudadana Juez, que la demanda de nulidad de un documento de venta basado en el derecho de preferencia ofertiva, implica la solicitud de anulación de un contrato de compraventa, debido a que se considera que se violó el derecho que tenía un arrendatario a ser preferido en la adquisición del inmueble que ocupa como arrendatario. Este derecho, reconocido en la legislación venezolana, obliga al propietario a ofrecer primero el inmueble al arrendatario antes de venderlo a terceros, requisito éste esencial que no se cumplió en la relación arrendaticia delatada.

(…Omissis…)

En cuanto a este punto de defensa la parte Demandada, puedo señalar ciudadana Juez, que para el momento en que accioné la presente demanda, si tenía derecho a la preferencia ofertiva, debido a que la Sentencia dictada por este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro, en fecha 07 de julio de 2017, la cual consta en el Expediente N° 023-2016, de la nomenclatura interna de este Juzgado Superior, me reconoce el derecho de preferencia ofertiva con ocasión al contrato verbal, al cual, considera la parte Demandada como irrito e ilegal, pero la referida sentencia propiciada por éste Tribunal Superior, me reconoce el derecho de preferencia ofertiva con ocasión al contrato verbal, al cual, considera la parte demandada como írrito e ilegal, pero, la referida sentencia propiciada por éste Tribunal Superior, me reconoce el derecho de preferencia ofertiva con ocasión del contrato verbal, al cual, considera la parte Demandada como irrito e ilegal, pero, la referida sentencia propiciada por éste Tribunal Superior, me reconoce la condición de arrendatario, lo que me permite señalarle de forma reiterada e indubitadamente ciudadana Juez, que, si tengo Derecho de Preferencia Ofertiva como consecuencia de una relación arrendaticia, así como también tengo reconocido la condición de arrendatario, lo que me acredita derechos para que la referida Demanda properara en Derecho, pero la Juez a quo, se limitó a fundamentar sus alegatos en una adecuación que no elimina ni extingue la relación arrendaticia que tenía pactada ni mucho menos le otorgó valor probatorio a la referida sentencia, y lo más importante que lo dicho fue reconocido judicialmente, y así lo señaló la parte Demandada en su escrito de informe.
(…Omissis…)

En virtud de los fundados señalamientos en que hago la referidas observaciones a los Informes presentados por la parte Demandada, corresponde al administrador de justicia enaltecer y hacer respetar las normas adjetivas que regulan los procesos y por encima de ésta la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y bajo la premisa de entender que el proceso como tal es de estricto y eminente de orden clara y eficiente que sirva para resolver los conflictos que se susciten a fin de mantener el bienestar común, éstas reglas no pueden, ni deben, ser relajadas por las partes y mucho subvertidas por el Juzgador, y así lo ha dejado sentado la jurisprudencia patria de nuestra Máxima Jurisdicción, pues ello acarrearía que los litigantes concurran a un proceso inseguro, es por ello ciudadano Juez, y con fundamente a los vicios, violaciones y delaciones señaladas en el escrito de Informes que presenté en su oportunidad por ante este Tribunal y las presentes Observaciones realizadas a los Informes de la parte Demandada, solicito a este digno Tribunal que Declare:

PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha oportuna por el recorrido, en contra de la sentencia dictada de fecha 30 de abril de 2025, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro.

SEGUNDO: Que ANULE O REVOQUE la sentencia apelada de fecha 30 de abril de 2025, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Delta Amacuro, en la forma aquí expuesta.

TERCERO: CON LUGAR la demanda de Nulidad de Documento de Venta por Retracto Legal, incoada por mi persona contra las ciudadanas LUZ MARIA ROSAS (identificada con la cédula de identidad número (V-2.257.645) y RALUZ LEON (cedulada con el número (V-14.115.580). En razón de ello solicito también se declare:

CUARTO: la NULIDAD de la Venta del Inmueble de fecha 10 de mayo de 2016, el cual quedó inscrito en el Registro Público del municipio Tucupita del estado Delta Amacuro, bajo el número 2016.161 del asiento registral 1, matriculado con el número 326.23.1.1.391 correspondiente al Folio Real del año 2016.
QUINTO: la condenatoria en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
(…Omissis…)

En fecha 14 de julio de 2025, el abogado en ejercicio Ricardo Osorio Deffit, actuando como apoderado judicial de la parte contra recurrente Raluz León Rosas, consigno escrito de observaciones a los informes en el presente expediente, y del mismo se desprende:

“Entramos entonces a analizar cuál fue la demanda propuesta por la parte actora, y si en efecto, dicha demanda debió tramitarse conforme al mencionado artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014; Decreto Ley que rige los arrendamientos de uso comercial. En efecto, nos encontramos con demanda presentada en fecha 26 de octubre de 2023, con auto admisión de fecha 01 de noviembre de dicho año, donde la parte actora, representada por el ciudadano Jorge León Rosas plantea después NUEVE (9) AÑOS y CINCO (5) meses de realizada la VENTA de inmueble, demanda que la parte actora, representada por el ciudadano Jorge León Rosas plantea después de NUEVE (9) AÑOS Y CINCO (5) meses de realizada la VENTA del inmueble, demanda que la parte actora designó como “NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACIÓN AL ORDEN PUBLICO”, y contenía la pretensión de que se anulen los asientos registrales de dicho documento, y con ello obviamente la nulidad del negocio contenido en el mismo, alegando que con dicha negociación presuntamente se violó el orden público por falta aplicación de la Preferencia Ofertiva; inciando Juicio de Nulidad Absoluta de Documento de Venta por Violación al Orden Público, formándose el Expediente signado con el N° 9444-2023. En sus planteamientos observamos que la parte demandante literalmente expresa su petitorio de la siguiente forma: Solicitando que ESTE TRIBUNAL la NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE VENTA, por falta de aplicación de la PREFERENCIA OFERTIVA, por violación al orden público, normas de estricto cumplimiento desarrolladas en los artículos 3,38, y 39 de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN PARA EL USO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO COMERCIAL, y consecuencialmente sea decretado SIN EFECTO los asientos registrales de dicho documento y sea oficiado el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO TUCUPITA DEL ESTADO DELTA AMACURO, a los fines legales correspondientes”.
(…Omissis…)

Tanto en el escrito de Contestación de la Demanda, como en el escrito de oposición de cuestiones previas, tratamos a profundidad este argumento, y lo rechazamos pormenorizadamente. En el año 2016 la parte actora en la persona de Jorge Luis León Rosas intento demanda de Preferencia ofertiva contra Raluz León Rosas, Luz María Rosas de León y Cleto Rafael León Rosas, y por fallo del Tribunal Superior de fecha de fecha 07 de julio de 2017, expediente N° 023-2016, que decidía la apelación interpuesta en el expediente 1788-2016 del tribunal de la causa, en su particular TERCERO se declaró sin lugar la demanda en lo que respecta a los ciudadanos Cleto Rafael León Mata y Raluz León Rosas, poniendo fin al asunto en lo que respecta a estas dos personas.

¿Por qué fracasa la demanda intentada en aquel entonces por Jorge Luis León Rosas? La respuesta es obvia; porque no tenía un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO Y ADECUADO CONFORME A LA LEY ESPECIAL, carecía de un instrumento que le permitiera enervar sus derechos como presunto arrendatario, pero lo supuestos contratantes (Jorge Luis León Rosas y Luz María Rosas de León) habían incumplido con el deber de adecuar el contrato conforme lo exigía la Disposición Transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual permito transcribir en su totalidad:

Disposiciones Transitorias

Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.

Como podemos pretender la aplicación de la norma jurídica establecido en el artículo 38 del Decreto de Ley de Arrendamiento Comercial, cuando ya hay una sentencia sobre la solicitud de Retracto Legal Arrendaticio, acción que lleva a la Preferencia Ofertiva. Como puede pretenderse una demanda después de más de siete (7) años de ocurrida la venta, sin que la demanda misma este afectada de CADUCIDAD.
(…Omissis…)
Por todo lo anteriormente expuesto, con todo respeto solicito se deseche los argumentos y delaciones infundadas contenidas en el Escrito de Informes presentado por la parte actora perdidosa, y se confirme la decisión del a quo con expresa condenatoria en costas de la parte actora.”
(…Omissis…)
Resuelto lo anterior tenemos, que la presente causa se trata de una nulidad de un documento por no haberse realizado la preferencia ofertiva, pues alega la parte apelante que las vendedoras no realizaron la notificación correspondiente tal como lo establece la norma.
Esta alzada a los fines de emitir su pronunciamiento establece:
La nulidad absoluta es la sanción a la inobservancia de normas destinadas a proteger el interés general y el orden público, y no solo el interés particular de uno de los contratantes.
Cuando se omite una formalidad o un requisito que la ley prescribe para la validez del contrato en atención a su naturaleza. Por ejemplo, la falta de la adecuada identificación del bien (linderos) en una promesa de venta.
La nulidad absoluta es la sanción a la inobservancia de normas destinadas a proteger el interés general y el orden público, y no solo el interés particular de uno de los contratantes.
En el presente caso, es de notar que la parte contra recurrente al momento de interponer la demanda por nulidad Absoluta de documento de venta por violación al orden público.
Por otro lado, el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se denuncian por falta de aplicación, establecen:
“Artículo 38 En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
De conformidad con la norma anteriormente transcrita cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de enajenarlo, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Asimismo, se observa que, en el caso bajo estudio, que para la propietaria también surge la obligación de informarle al arrendatario, por medio de notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicándole expresamente que desea vender el inmueble y que goza del derecho de preferencia ofertiva, indicándole igualmente el precio de venta, las respectivas condiciones para dicha enajenación, el plazo de duración de la oferta, así como la forma y dirección a la cual deberá el arrendatario enviar la correspondiente respuesta, así como el documento de propiedad del inmueble, entre otros datos.
En colorido a lo anterior, es preciso para esta Alzada establecer lo relativo a quién corresponde dentro del presente iter procesal la carga de la prueba. En efecto los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil.
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Artículo 1.354. Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Considera prudente esta sentenciadora traer a los autos lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresa:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de 2 años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
manera que el actor tiene la carga de probar en primer lugar, que tiene más de dos (2) años como arrendatario y en segundo lugar, que se encuentra solvente en el pago de las obligaciones.
En el caso bajo estudio, el recurrente alegó que desde el 10 de mayo de 2.016 la ciudadana Luz María Rosas le vendió un inmueble a la ciudadana Raluz León Rosas, constituido por un local comercial ubicado en la calle San Cristóbal Nro. 76, Sector Centro. Parroquia San José, Municipio Tucupita, omitiendo de esta manera el derecho de Preferencia ofertiva que tenía sobre el inmueble arrendado el ciudadano Jorge Luis León Rosas, ahora bien, correspondía a la parte actora esa carga probatoria de demostrar que comunico directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, la cual no cumplió en este proceso.-
En este mismo orden de ideas, la parte contra recurrente, no demostró que cumplió con la carga de notificar la preferencia ofertiva, que no es más que el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario requisito sine qua non e indispensable para que prospere la preferencia ofertiva, trayendo como consecuencia la nulidad absoluta de dicho documento de venta en razón de la inobservancia de la norma destinada a proteger el interés general y el orden público.
Precisado lo anterior, resulta necesario destacar que en cuanto al vicio de incongruencia se ha indicado de acuerdo con las exigencias impuestas por la legislación procesal, específicamente en el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.
A fin de cumplir con este requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas; por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades; debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que constituye el objeto del proceso.
Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales que deben contener las sentencias, han sido categorizadas por la jurisprudencia como: el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.
En relación al aludido vicio, el Alto Tribunal de Justicia ha indicado lo siguiente:
“Así, cabe destacar que dicho error se materializa cuando el Juez con su decisión modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no emitió decisión sobre algunas de las solicitudes o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. Precisamente, en el segundo de los supuestos antes señalados, se estará en presencia de la mencionada incongruencia negativa, por cuanto el fallo omite el debido pronunciamiento sobre alguna de las pretensiones procesales de las partes en la controversia judicial”. (Vid. sentencias Nros. 34, 364 y 400 de fechas 13 de enero de 2011, 9 de abril de 2013 y 4 de julio de 2017, respectivamente).
De conformidad con lo expuesto y verificada la evidente omisión de pronunciamiento en que incurrió el juzgado de la causa debe esta alzada forzosamente anular el fallo apelado de acuerdo a lo previsto en el artículo 243 ord. 5° en concordancia con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Corolario a lo antes expuesto, se pronunció la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC. 00255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Ynateh Josefina Cárdenas Morillo contra Gelvis José Morillo expediente N° 02-209, al indicar lo siguiente:
“(…) Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio.
En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio (...)”. (Destacado de la Sala)

A su vez, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia fechada 10/03/2015, expediente N° 15-0068, ratificó tal criterio.

En este mismo orden de ideas, es oportuno resaltar que de acuerdo con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del juez del segundo grado de jurisdicción pronunciarse sobre el fondo de la controversia, aun cuando encuentre que la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma, lo que por vía de consecuencia, deviene en que en ningún caso debe el ad quem ordenar la reposición de la causa esgrimiendo para ello que la decisión apelada, está viciada de nulidad en razón del incumplimiento de los requisitos intrínsecos que deben contener las sentencias que están establecidos en el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, por tal motivo, pasa quien aquí decide a resolver sobre los hechos controvertidos supra delimitados, para lo cual procede a resolver previamente la falta de cualidad activa alegada en la contestación de la demanda, por la parte accionada, de la manera siguiente:

PUNTOS PREVIOS:
DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA:

1.- PUNTO PREVIO

Este Tribunal Superior evidencia de una revisión exhaustiva del fallo apelado, que el juzgado de instancia, levanta la Medida de Preventiva de Prohibición De Enajenar y Gravar decretada sobre el inmueble local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en calle San Cristóbal, N° 76, sector centro, parroquia San José, municipio Tucupita, estado Delta Amacuro, registrado en la oficina Subalterna de Registro Público del estado delta Amacuro, bajo el número 2016.181, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 326.23.1.1.391, correspondiente al libro de folio real del año 2016, en la sentencia definitiva violentando así los principios de derecho a la defensa y al debido proceso, consagrados en los artículos 15, 604 y 606 del Código de Procedimiento Civil, y que de ello también puede evidenciarse en la sentencia N° 767, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 12 de diciembre de 2022, la cual establece “…De las normas y el criterio antes transcritos se desprende, que las incidencias cautelares deben sustanciarse y decidirse en la sentencia autónoma e independiente del cuaderno principal; esta regla procesal va en obsequio del ejercicio independiente de los recursos ordinario de apelación y extraordinario casación, contra el decreto de las medidas preventivas, del efecto y suspensivo con el cual se oye la apelación contra la decisión en materia cautelar y del orden procesal que deben mantener ambos procedimientos para que uno no afecte el otro en su trámite…”, puesto que toda incidencia debe resolverse de manera autónoma, y de acuerdo a los principios procesales que rigen la materia civil, que establecen que las incidencias cautelares, a pesar que se derivan del juicio principal, deben ser decididas independientes de este, ya que el hacerlo menoscaba la garantía constitucional del debido proceso y el derecho a la defensa de la parte contra quien se pronuncie dicha decisión, asi como le cercena el derecho a ejercer los recursos o medios procesales establecidos en la ley, la posibilidad de cuestionar, contradecir, alegar y probar los alegatos realizados o efectuados por la contraparte; teniendo los jueces, en consecuencia la obligación de garantizar el desenvolvimiento del proceso en conformidad con la ley y en igualdad de condiciones, así como el deber de otorgarle a ambas partes, los mismos lapsos y recursos procesales, siempre que por disposición de la ley o la naturaleza del acto no resultare contrario a la misma, conforme lo prevé el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil.

Este Juzgado Superior observa de la sentencia recurrida, se desprende que ciertamente el Juzgado a quo procedió levantar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, debiendo realizar los trámites de dicha medida en su respectivo Cuaderno de Medidas y una vez quedara definitivamente firme la referida sentencia, por lo cual, es evidente la violación del debido proceso, por parte de la recurrida, que debió tramitar las actuaciones del levantamiento de la medida en el cuaderno de Medida y no en la sentencia definitiva. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En efecto, este Juzgado Superior encuentra pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 604 y 606 del Código de Procedimiento Civil, los cuales indican con meridiana claridad el trámite por cuaderno separado de las medidas cautelares, lo cual presupone que se dicte en dicho cuaderno toda sentencia interlocutoria o definitiva que se refiera a las cautelares decretadas, por lo cual, toda sentencia que se dicte en el cuaderno de medida, es separado y autónoma del juicio principal; estableciendo dichas normas lo siguiente:

“Artículo 604: Ni la articulación sobre estas medidas, ni la que origine la reclamación de terceros, suspenderán el curso de la demanda principal, a la cual se agregará el cuaderno separado de aquellas, cuando se hayan terminado”.

“Artículo 606: Si sentenciada en definitiva la causa, no se hubiere decido todavía la articulación pendiente sobre las medidas decretadas, el Tribunal ante quien se haya promovido continuará conociendo de ella, aunque haya admitido antes apelación en ambos efectos o recurso de casación de la sentencia definitiva”.
De las normas antes transcritas se desprende, que las incidencias cautelares deben sustanciarse, decidirse y tramitarse de forma autónoma e independiente del cuaderno principal; esta regla procesal, va en obsequio del ejercicio independiente de los recursos ordinario de apelación y extraordinario casación, contra el decreto de las medidas preventivas, del efecto suspensivo con el cual se oye la apelación contra la decisión en materia cautelar y del orden procesal que deben mantener ambos procedimientos para que uno no afecte el otro en su trámite.
Así las cosas, se evidencia que en el asunto remitido a este Juzgado Superior, correspondía al Juzgado de la causa, tramitar el levantamiento de la medida en su cuaderno de Medidas y no en la sentencia definitiva pues, cada procedimiento debe ir por separado siendo que la remisión realizada, quebrantó las reglas de trámite y con ellas, el debido proceso. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En virtud de lo anteriormente expuesto, vista la subversión procesal en la que incurrió la Jueza a cargo del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Delta Amacuro, se le hace un claro llamado de atención, por el quebrantamiento de formas sustanciales en violación al derecho a la defensa y al debido proceso; en consecuencia, se le reitera a la Juzgadora, a no incurrir en el error procesal detectado en el presente fallo, específicamente, es decir, levantar la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar en la sentencia definitiva Y ASÍ SE ESTABLECE.

2.- PUNTO PREVIO
El contra recurrente alega la caducidad de la acción
Esta alzada evidencia de una revisión del fallo apelado que el juzgado de Instancia en ningún momento se pronunció sobre la caducidad alegada por la parte contra recurrente en la contestación, en los informes de primera instancia y ahora en los informes en esta alzada
El segundo vicio procesal, es la omisión, debido a que al momento de dictar la sentencia de autos no se pronunció sobre la caducidad y dicha negligencia de no pronunciarse sobre la misma por parte de la Jueza constituye una vulneración al debido proceso ya que pudiera generar la nulidad de la sentencia si se demuestra que tal omisión afecto garantías procesales, ya que por regla el juez debe declarar de oficio la caducidad de la acción, el Tribunal a quo no ha cumplido con las reglas del procedimiento establecidas en el Código de Procedimiento Civil para dictar la sentencia, ya que, aparte de los vicios up supra mencionados, esta no emitió pronunciamiento alguno sobre dicha defensa perentoria, y ello se puede evidenciar en la falta de probidad al momento de dictar su sentencia, donde el demandado en Primera instancia solicito tal pronunciamiento, y más aún, queda en evidencia este vicio procesal, por cuanto en el presente recurso, puede observarse claramente que el tribunal a quo, no emitió pronunciamiento alguno tal como se desprende de la sentencia, pues se violentaron normas de orden procesal, la cual de acuerdo al análisis debería haber decidido en razón de que la misma le puede poner fin al proceso.-
En virtud de lo anteriormente expuesto, vista la omisión procesal en la que incurrió la Jueza a cargo del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Delta Amacuro, se le EXHORTA que en lo sucesivo no incurra en quebrantamiento de formas sustanciales en violación al derecho a la defensa y al debido proceso; en consecuencia, se le reitera a la Juzgadora, a no incurrir en el error procesal detectado en el presente fallo, específicamente, es decir, omitir pronunciamiento de las defensas perentorias.- Y ASÍ SE ESTABLECE
Precisado lo anterior este Tribunal, de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico en nuestra norma sustantiva establece que, la caducidad es imprescriptible cuando se violan el ordenamiento jurídico o leyes de orden público, pues, no prescribe y la acción para declararlos nulo no caduca ya que su nulidad es absoluta, ahora bien, si bien es cierto, que la nulidad absoluta no prescribe la nulidad relativa si caduca a los cinco años, según lo señala el artículo 1346, la nulidad absoluta es la que protege el orden público y por cuanto los vicios no se pueden sanear con el tiempo. En contraste, los plazos de caducidad, la nulidad absoluta solo puede ser declarada por los tribunales para proteger el interés público o el ordenamiento jurídico, sin embargo, existen excepciones como es el caso de la administración pública donde un acto absolutamente nulo puede tener un plazo de impugnación y un proceso de caducidad especifico en sede administrativa y contencioso administrativa.
En este mismo orden de ideas tenemos que la acción para demandar la nulidad absoluta no caduca y puede ser ejercida en cualquier momento por cualquier persona con un interés legítimo, así como por el Ministerio Publico, la nulidad absoluta puede ser declarada por vicios insubsanables del acto jurídico. Como la ausencia de un elemento esencial o la ilegalidad de su objeto.
En este mismo orden de ideas, es bueno señalar que la nulidad absoluta es la sanción a la inobservancia de normas destinadas a proteger el interés general y el orden público, y no solo el interés particular de uno de los contratantes, cuando se omite una formalidad o un requisito que la ley prescribe para la validez del contrato en atención a su naturaleza. Asi pues, la nulidad absoluta es la sanción a la inobservancia de normas destinadas a proteger el interés general y el orden público.
Establecido lo anterior en el presente caso, es de notar que la parte recurrente al momento de interponer la demanda por nulidad Absoluta de documento de venta por violación al orden público alega la caducidad de la acción y en razón de ello de la verificación de las actas del expediente se puede evidenciar a criterio de quien aquí decide, que en el presente proceso no prospera la caducidad, por cuanto se dijo anteriormente, la nulidad prospera cuando se han violado normas de interés general y el orden público, pues en el caso que nos ocupa podemos decir, que cuando esta deriva de la infracción de normas de orden público, se fundamenta en la propia naturaleza dentro del ordenamiento jurídico venezolano a diferencia de la nulidad relativa, que persigue la protección de un interés particular y está sujeta a la caducidad o prescripción, en cambio la nulidad absoluta es de orden público y tutela intereses superiores de la sociedad y el Estado (lo que se conoce como ius cogens) por lo tanto, ni el transcurso del tiempo puede sanear ni validar un acto jurídico que nació viciado al contravenir un mandato legal, en razón de todo los razonamientos expuestos es por lo que esta alzada declara que no prospera la caducidad en la presente causa por cuanto se han violado normas de interés general y el orden público Y Así se decide.-
Resuelto los puntos previos, anteriores pasa esta Alzada a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los términos siguientes:
Sentado lo precedentemente expuesto, pasa este sentenciador a examinar y valorar el material probatorio vertido en los autos, para determinar la procedencia o no de la pretensión de la actora y así se obtiene lo siguiente:

De las pruebas de la parte demandante:
 En el caso de autos, la parte recurrente consigna marcado con la letra “A” ratifica en todas y cada una de sus partes el Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado, Quien aquí sentencia observa que se trata de copia simple de documento público, que no fue impugnado por la parte adversaria, dentro de la oportunidad legal correspondiente, razón por la que este Tribunal de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, los considera como fidedignos, y por cuantos dichos documentos demuestran la relación arrendaticia existente entre el actor y la demandada. Así se establece.-
 Ratifica y hace valer la sentencia de fecha 07 de Julio de 2017 marcada “B”, Quien aquí sentencia observa que se trata de copia simple de documento público, que no fue impugnado por la parte adversaria, dentro de la oportunidad legal correspondiente, razón por la que este Tribunal de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, los considera como fidedignos, y por cuanto dicho documento demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes. Así Se Decide.-
 Ratifica en todas y cada una de sus partes el documento de venta marcado “C”, Quien aquí sentencia observa que se trata de copia simple de documento público, que no fue impugnado por la parte adversaria, dentro de la oportunidad legal correspondiente, razón por la que este Tribunal de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, los considera como fidedigno, y por cuanto dicho documento indica la venta existente entre las partes objeto del presente litigio.- Y Asi se decide.-
Pruebas de la contra parte
 Promueve copia simple de la demanda de Retracto Legal intentada por el hoy recurrente por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario de esta Circunscripción Judicial, la cual fue declarada sin lugar, el tribunal El Tribunal siendo que los mismos son contentivos de unos documentos públicos, y por cuanto dicho instrumental no fue atacada por ninguno de los medios de impugnación ni por las causales establecidas en los artículos 1380 y 1381 del Código Civil por la parte adversaria, este tribunal, los tiene como fidedigno y siendo que los mismos aportan solución a la presente litis es por lo que se le otorga valor probatorio en razón de que demuestran la relación arrendaticia existente para el momento de la venta. ASÍ SE ESTABLECE.-
 Inspección Judicial, el tribunal no admite pronunciamiento alguno por cuanto la misma fue INADMITIDA por el tribunal a quo.-
 En relación a las testimoniales de los ciudadanos Cleto Rafael Mata y Carlos Alejandro Morales el tribunal no emite pronunciamiento alguno en razón de las actas procesales insertas en los folios 112 y 113 de la Primera Pieza se evidencia que se declararon Desierto .-

Analizado como ha sido el material probatorio vertido en los autos por las partes del juicio, esta Juzgadora observa, que el punto álgido y en el cual se centra la presente acción, es precisamente omisión del derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición el arrendatario el ciudadano Jorge Luis León Rosas, y de lo cual en la actas procesales no se observa documento alguno que demuestre que el ciudadano fuera notificado por ante la notaria tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Toda esta argumentación de la parte actora, se evidencia de la revisión exhaustiva de las actas procesales del presente expediente, por lo cual es evidente la violación del requisito sine qua non e indispensable para que prospere la preferencia ofertiva, trayendo como consecuencia la nulidad absoluta de dicho documento de venta en razón de la inobservancia de la norma destinada a proteger el interés general y el orden público, lo que sin duda hacen que el mismo sea nulo e ineficaz y así formalmente SE ESTABLECE.

Como corolario de lo anteriormente expuesto esta Juzgadora observa, que es evidente por todas las consideraciones antes expuestas, que el actor está afectado, por cuanto no se cumplieron las forma+lidades establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que prospere la preferencia ofertiva, trayendo como consecuencia la nulidad absoluta del documento de venta suscrito por Luz María Rosas Raluz León Rosas de fecha 10 de mayo del 2016, el cual quedo inscrito en el Registro Público Del Municipio Tucupita Del Estado Delta Amacuro, bajo el Numero 2016.161, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 326.23.1.1.391 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. Y Asi se establece.-
CAPTITULO TERCERO
Dispositiva
En fuerza de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito Bancario, Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Delta Amacuro, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 20 de Mayo de 2025, por la parte recurrente a través de su apoderado judicial, abogado ANIBAL JOSE GOMEZ ABREU que corre al folio 88 de la segunda pieza.
Segundo: Queda así REVOCADA la decisión de fecha 30 de Abril de 2025, inserta a los folio 68 al vuelto del folio 77, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano, en consecuencia a fin de restablecer la situación jurídica infringida se deja sin efecto jurídico alguno el documento de venta suscrito por Luz María Rosas Raluz León Rosas de fecha 10 de mayo del 2016, el cual quedo inscrito en el Registro Público Del Municipio Tucupita Del Estado Delta Amacuro, bajo el Numero 2016.181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 326.23.1.1.391 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016 y se ordena a la oficina de registro correspondiente estampe la nota marginal correspondiente.
Tercero: CON LUGAR la demanda por LA NULIDAD ABSOLITA DEL DOCUMENTO DE VENTA POR VIOLACION AL ORDEN PUBLICO interpuesta por Jorge Luis León Rosas, en contra de la ciudadana Luz María Rosas León.-
En consecuencia se declara nulo documento de venta suscrito por Luz María Rosas Raluz León Rosas de fecha 10 de mayo del 2016, el cual quedo inscrito en el Registro Público Del Municipio Tucupita Del Estado Delta Amacuro, bajo el Numero 2016.181, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 326.23.1.1.391 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, ello de conformidad con las disposiciones constitucionales, jurisprudenciales, legales y doctrinarias ya citadas, y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.-
Se condena en costas procesales a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese en el portal web www.tsj.gov.ve, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito Bancario, Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano Delta Amacuro, a los trece (13) días del mes de Noviembre del dos mil veinticinco (2025).- Años 214º de la Independencia y 166º de la Federación.-
La Juez,

Sofía Medina Betancourt
El Secretario,

Yonata Luis Rojas Pereira.
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.), previo anuncio de Ley, y se dejó copia certificada de esta decisión. Conste.
El Secretario,
Yonata Luis Rojas Pereira