TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO DE VALENCIA, LIBERTADOR,
LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXPEDIENTE Nro. 1584-2025

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha 23 de diciembre de 2003, bajo el Nro. 01, Tomo 82-A.

APODERADOS JUDICIALES: FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y VIRNA CASTILLO TORTOLERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-7.110.498 y V.-10.228.759 respectivamente, inscritos en el Instituto de Protección Social del Abogado (I. P. S. A.) bajo los Nros. 54.639 y 61.534 en el mismo orden.

DEMANDADO: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS MONTERCARLO, en la persona de su ADMINISTRADOR empresa AL DÍA BIENES Y RAÍCES, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el año 2011, bajo el Nro. 31, Tomo 48-A, representada por su Director Ejecutivo ciudadano ALEXIS ANTONIO ÁLVAREZ SULBARAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.060.150.

ABOGADOS ASISTENTES: HIBI MARTHA ROSARIO OVIEDO y NOHELIMAR MAGALLANES, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I. P. S. A.) bajo los Nros. 149.977 y 149.999 en el mismo orden.

MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE CONDOMINIO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

I
DE LA CAUSA.
Mediante escrito presentado en fecha 22 de julio de 2025, el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-7.110.498, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.639, en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 23 de diciembre de 2003, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 82-A, según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el número 39, Tomo 182 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; interpuso formal demanda por NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS MONTECARLO, en la persona de su ADMINISTRADOR empresa AL DÍA BIENES Y RAÍCES, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el año 2011, bajo el Nro. 31, Tomo 48-A, representada por su Director Ejecutivo ciudadano ALEXIS ANTONIO ÁLVAREZ SULBARAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.060.150.
Previo sorteo de distribución le correspondió a este Tribunal conocer de la presente causa, dándosele entrada en fecha 25 de julio de 2025, signándole el número de expediente D-1584-2025 (de la nomenclatura interna llevada por este despacho).
En fecha 28 de julio de 2025, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2025, se admitió la demanda, ordenando la citación de la parte demandada, para dar contestación a la demanda.
En fecha 17 de agosto de 2025, el abogado Francisco Hernández Rodríguez, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, suscribió diligencia impulsando la citación de la parte demandada. En la misma fecha, la alguacil temporal, dejó constancia de haber recibido emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 23 de septiembre de 2025, suscribió diligencia el Alguacil del Tribunal, haciendo constar que citó a la parte demandada de autos, anexando recibo debidamente firmado.
En fecha 25 de septiembre de 2025, presentó escrito de contestación a la demanda la parte demandada.
En fecha 26 de septiembre de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2025, se sustanciaron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 03 de octubre de 2025, la parte demandada de autos presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 03 de octubre de 2025, se sustanciaron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 06 de octubre de 2025, se evacuó prueba de exhibición de documentos.
En fecha 07 de octubre de 2025, se declaró desierto el acto de testigo fijado para las 10:00 a. m.
En fecha 07 de octubre de 2025, se declaró desierto el acto de testigo fijado para las 11:00 a. m.
En fecha 07 de octubre de 2025, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de oposición a las pruebas de testigos presentadas por la parte demandada de autos.
En fecha 07 de octubre de 2025, presentó escrito la parte demandada de autos, solicitando nueva oportunidad para evacuar los testigos desiertos.
En fecha 08 de octubre de 2025, se dictó sentencia interlocutoria que declaró sin lugar la oposición a las pruebas.
Por auto de fecha 10 de octubre de 2025, se fijó nueva oportunidad a los testigos. En la misma fecha, se tomó declaración a los ciudadanos Isaura Margarita Gutiérrez Calles y Marco Antonio Barberini Rivero.
En fecha 14 de octubre de 2025, el apoderado judicial de la parte actora presentó informes.
Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
II
DE LOS ALEGATOS
DE LA PARTE ACTORA:
Que según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 11 de marzo de 2004, bajo el Nro. 46, Protocolo 1º, Tomo 17, la S. M. OPERADORA ALEXA, C. A., es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado 8-A, ubicado en las plantas 15, 16 y 17 del edificio Residencias Montecarlo, situado en la avenida Orinoco, de la urbanización Valle Camoruco del municipio Valencia del estado Carabobo.
Que el documento de condominio del edificio Residencias Montecarlo, quedó protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 19 de diciembre de 1991, bajo el Nro. 08, Protocolo 1º, Folios del 01 al 11, Tomo 45.
Que del documento de condominio del edificio Residencias Montecarlo, antes identificado, se desprende de su cláusula tercera que, Residencia Montecarlo posee 16 unidades de vivienda vendibles y, la cláusula cuarta establece que las 16 viviendas se identifican con un dígito y una letra.
Que la cláusula séptima del documento de condominio indica inequívocamente que las 16 viviendas se identifican cada una con un porcentaje de derechos y obligaciones, de la siguiente forma: 1-A 6%, 1-B 6%, 2-A 6%, 2-B 6%, 3-A 6%, 3-B 6%, 4-A 6%, 4-B 6%, 5-A 6%, 5-B 6%, 6-A 6%, 6-B 6%, 7-A 6%, 7-B 6%, 8-A 8%, 8-B 8%.
Que la Junta de Condominio de Residencias Montecarlo, hizo una convocatoria que aparece publicada en la página 11 del Diario La Calle, en su edición de fecha 17 de julio de 2025.
Que la referida convocatoria es del siguiente tenor: “CONDOMINIO RESIDENCIAS MONTE CARLO CONVOCATORIA. En atención a los procedimientos establecidos en los artículos 22, 23, 24 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, por medio de la presente se convoca a los copropietarios del CONDOMINIO RESIDENCIAS MONTECARLO, ubicado en la Av. Rio Orinoco, Edificio Monte Carlo de la urbanización Valles de Camoruco, municipio San José, distrito Valencia del Estado Carabobo, a una Asamblea General Ordinaria de Propietarios que se realizará el día Lunes 23 de junio del 2025. HORA: 6:30 PM. LUGAR: Salón de fiesta del edificio. PUNTOS A TRATAR: 1.-Aprobación de balance y gestión de la junta actual. 2.-Caso PH-A por reclamo de daños. 3.-Motor Ascensor y fondo de reserva. 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el período 2025-2026. 5.- Nombramiento administrador de condominio. NOTA: Primera convocatoria a 6:30 PM, los acuerdos se tomarán con el voto favorable del setenta y cinco (75%) de los derechos comunes representados en dicha asamblea. En caso de no llenarse el quórum reglamentario se hará una segunda convocatoría a las 7:00 PM, tercera convocatoria 7:30 PM, en la cual se tomarán las decisiones con los copropietarios asistentes. los propietarios que no puedan asistir por favor hacerse representar mediante autorización o carta poder. Anexando copia de la cédula de identidad del propietario que autoriza. Se Agradece puntual asistencia. La Junta de Condominio Residencias Monte Carlo. Valencia, 17 de junio de 2025”.
Que la junta de Condominio de Residencias Montecarlo, convocó y celebró una asamblea de copropietarios que inició a las 7:30 pm del día 23 de junio de 2025, en la que indica que estaban presente o representados los propietarios de las viviendas, 2-B, 4-A, 2-A, 1-A, 7-A, 5-A, 6-A, 3-A, 6-B y 3-B.
Que los inmuebles antes señalados, en su conjunto suman 10 unidades las cuales cada una posee un porcentaje de condominio del 6% que hacen un total de 60% de representación en la asamblea.
Que en dicha acta de asamblea, se alude a la S. M. Operadora Alexa, C. A., como propietaria de un inmueble PH-A y reclamando daños, lo que constituye un hecho reñido con la verdad, pues la propiedad de dicha sociedad mercantil es el apartamento 8-A, siendo que un inmueble PH-A no existe.
Que es un hecho falso lo pretendido por la asamblea en cuanto que Isaura Gutiérrez procedió a subir a las terrazas para verificar los daños reclamados.
Que efectivamente se causaron importantes daños de diversos tipos y en varios lugares de las áreas del apartamento 8-A propiedad de la S. M. OPERADORA ALEXA, C. A.
Los daños y perjuicios causados fueron por lo necesario y obligatorio para la aquí parte actora, al permitir el acceso a su propiedad de personas, materiales, así como la instalación de equipos y dispositivos para soportar en sus espacios anclajes y herrajes sustentadoras de guindolas para el recubrimiento con tablillas en las fachadas Norte, Sur y Este del edificio, elementos que permanecieron instalados por más de 10 años.
Que la obligación de permitir el acceso y servidumbre al apartamento 8-A propiedad de la demandante, así como el derecho a ser resarcidos los daños y perjuicios causados, se encuentran en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 3.
Que el artículo 24 de la misma Ley ordena, que la asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos ha sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, y como se evidencia en el acta de asamblea de fecha 23 de junio, la demandante tuvo y tiene interés en los asuntos patrimoniales que involucran su propiedad.
Que la convocatoria debió ser hecha por la administradora del condominio y no por la junta de condominio como la hizo, pues tal órgano no tiene la capacidad legal, siendo una franca violación a lo establecido en la cláusula décima sexta del documento de condominio y al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que en consecuencia son ilegales y nulas, la convocatoria, la asamblea del 23 de junio de 2025 y sus decisiones.
Que la ilegal convocatoria fue para las 06:30 pm del 23 de junio de 2025, por cuanto la junta de condominio pretende en su convocatoria que, de no satisfacer el quórum legal del 75% de los representantes de los derechos, de forma ilegal e incomprensible hace una segunda y tercera convocatoria para las 7:00 pm y 7:30 pm, violatorias de los artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la cláusula décima sexta del documento de condominio establece que todo lo relacionado con las asambleas y consultas a los propietarios se regirá por las disposiciones requeridas en los artículos 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que de conformidad a los artículo antes indicados, el administrador puede convocar la asamblea de propietarios, pero si no concurren a la asamblea el 75% de la representación de los derechos, se debe realizar una consulta conforme al artículo 23 y no como se hizo en la supuesta convocatoria, 3 llamados con 30 minutos de diferencia siendo ello violatorio de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la asamblea atacada se celebró sin el quórum reglamentario, con la representación de 10 propietarios que detentan derechos del 6% cada uno, dando un total de 60%. Que por mandato expreso del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, la asamblea debió ser presidida por el Presidente del Condominio, pero la asamblea del 23 de julio de 2025, no estuvo presidida por persona alguna, ni nombrar la figura del presidente ni quien hiciera sus veces.
Que en dicha asamblea no se identifica quien verificó el quórum.
Que se deliberó y decidió sobre un asunto relacionado con el inmueble 8-A propiedad de la demandante, pero tal punto no fue parte de la convocatoria, ya que se lee en la convocatoria de los puntos a tratar, 2.-Caso PH-A por reclamos de daños.
Que el PH-A no existe.
Que en la asamblea no se deliberó el asunto Caso PH-A por reclamos de daños, pero si se resolvió un asunto que no estuvo en la convocatoria como lo es la indemnización de daños y perjuicios causados al apartamento propiedad de la demandante.
Que fundamentó su demanda en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, en los artículo 20, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el documento de condominio del edificio Residencias Montecarlo, exactamente en la cláusula tercera. séptima y décima sexta y el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que impugna la asamblea de propietarios del Edificio Residencias Montecarlo, celebrada el 23 de junio de 2025 a las 7:30 pm, de conformidad al artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en consecuencia se declare la nulidad absoluta de la Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias Montecarlo, celebrada el 23 de junio de 2025 a las 7:30 pm y las decisiones tomadas en esta.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Niego, rechazo y contradigo categóricamente en parte los hechos como el derecho contenido en la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Operadora Alexa, C. A., representada por su apoderado judicial, en contra de la Junta de Condominio de Residencias Montecarlo.
Reconoce que fue publicada una convocatoria llamando a Asamblea de propietarios del condominio Residencias Montecarlos.
Rechaza y contradice que se haya publicado en fecha 17 de julio de 2025, como indica la demandante, habiendo realmente una convocatoria publicada en la edición del día 17 de junio de 2025.
Reconoce que la convocatoria la realizó la junta de condominio de Residencias Montecarlo. como parte de la administración del condominio a la que se refiere el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y, como actor esencial en la triada condominal, a lo que añade la facultad que otorga La Ley de Propiedad Horizontal en las formas por facultad, por criterio y por deber de conformidad con los artículo 18 y 24 de la referida ley.
Que para justificar que la convocatoria se realizó por facultad de la junta de condominio, toda vez que la asamblea ordinaria en que se eligió la junta de condominio y la administradora saliente fue el 30 de agosto de 2022, pretendiendo realizar una nueva elección de junta de condominio el día 31 de marzo de 2025 en la que no habiendo postulados, los presentes acordaron que se mantuviera la continuidad administrativa de la junta de condominio por tres (3) meses hasta junio 2025.
Que por urgencia de cumplir el lapso previamente acordado y en aras de cumplir con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18, se publicó en prensa la convocatoria cumpliendo con todos los requisitos para que sea válida.
Que se cumplió con notificar por escrito a todos los copropietarios con la fecha, hora y lugar, además de incluir un orden del día claro y detallado y cumplir con la antelación mínima establecida por la Ley el documento de condominio, que para el presente caso sería la cláusula décima sexta.
Negó, rechazó y contradijo el alegato de la demandante de que hubo violación de la ley y del documento de condominio.
Reconoce que, el día 23 de junio de 2025 a las 7:30 de la noche, se dió inicio a la asamblea con un quórum de 60% de la totalidad de la alícuota condominal, el cual es válido para la toma de decisiones en los puntos 1.- aprobación de balance y gestión de la junta actual, 4.- nombramiento junta de condominio para el periodo 2025-2026, 5.- nombramiento de administrador de condominio, toda vez que el quórum reglamentario según la Ley de Propiedad Horizontal, es del 51% de la totalidad de las cuotas atribuibles a cada apartamento.
Que respecto a los puntos 2.- Caso PH-A por reclamo de daños y, 3.- Motor ascensor y fondo de reserva. Se requiere un quórum del 75% de conformidad a lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, el contenido de este artículo aplica perfectamente en comunicaciones entregadas a la administración anterior en fecha 10 de julio de 2024 y el 31 de enero de 2025.
Que cuando hace referencia al punto 2 en particular es importante aclarar por qué se refiere a pent house cuando la n nomenclatura del documento es 8-A y es que por costumbre o tradición en este país Venezuela, a una vivienda lujosa en el último piso de un edificio se le llama pent-house (o penthouse).
Que si bien este es un término inglés, es de saber cotidiano que, en este paìs, se acostumbra el uso de extranjerismos, de allí que se ha adoptado par describir estas propiedades de alta gama, ubicados en el último piso de un edificio, amplios espacios, vistas privilegiadas y comodidades exclusivas, características generales de las cuales goza el inmueble identificado con la nomenclatura número y letra 8-A, como se evidencia del documento de condominio, donde se describen las características del mismo, por lo que lo hace susceptible de ser denominado como indique Pent House, no significa con esto que el inmueble no existe.
Que reconoce la junta de condominio y la administradora actual que, la nomenclatura usada no es la que aparece en el documento de condominio sin embargo cuando se analiza el punto planteado el tema demuestra en sí, que se refiere al inmueble identificado como 8-A.
Que respecto al punto 3.- Motor y fondo de reserva, por el monto de que representa esta reparación y teniendo disponibilidad en el fondo de reserva, se presenta la posibilidad de pagarlo como una cuota única o pagarlo de recursos del fondo de reserva, acordando de manera unánime los presentes y autorizados en la asamblea que el monto correspondiente a ese trabajo será tomado del Fondo de reserva.
Que al igual que el punto 2, para esta decisión la Ley de Propiedad Horizontal en el referido artículo 11 literal B, establece de igual manera debe existir el 75% de participación favorable para su aprobación.
Negó, rechazó y contradijo la solicitud del demandante respecto a la nulidad absoluta de la asamblea de propietario y la nulidad absoluta de las decisiones tomadas en la asamblea.
Que solicita se anule parcialmente las decisiones tomadas, específicamente la referentes a los punto 2 y 3.
III
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Esta sentenciadora a fin de dar cumplimiento al requisito exigido en el numeral 3º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede a precisar los términos en que ha quedado planteada la controversia fundamentada en los siguientes hechos: El presente juicio de nulidad absoluta de acta de condominio fue interpuesto por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS MONTECARLO, en la persona de su ADMINISTRADOR empresa AL DÍA BIENES Y RAÍCES, C. A., representada por su Director Ejecutivo ciudadano ALEXIS ANTONIO ÁLVAREZ SULBARAN, con base a los hechos antes narrados.
De lo anterior se sigue que la demandante ciñó el ámbito de la controversia en la impugnación de la asamblea de propietarios del edificio Residencias MONTECARLOS, celebrada en fecha 23 de junio de 2025 y, en consecuencia la nulidad absoluta del acta de asamblea levantada en ocasión a esta asamblea y las decisiones tomadas en ellas.
Ahora bien por su parte, la demandada convino en haber celebrado la asamblea de propietarios del edificio Residencias MONTECARLOS, en fecha 23 de junio de 2025 y, que se tomaron decisiones sin el quórum necesario con relación a los puntos 2 y 3 de la convocatoria, que ciertamente fue convocada por la junta de condominio por facultad y urgencia, que por lo tanto la nulidad fuese sobre esos puntos, quedando válidamente convocada la asamblea y el quórum para el resto de los puntos tratados en dicha asamblea de propietarios.
Así las cosas, de los alegatos formulados por las partes se tiene que ambas están contestes en la celebración de una asamblea de propietarios del edificio Residencias MONTECARLOS, pero que se encuentran contradichos si los requisitos para celebrar dicha asamblea de propietarios estuvo debidamente convocada y si las toma de decisiones de la misma se hicieron de conformidad a la Ley de Propiedad Horizontal y las cláusula del documento de condominio del edificio en cuestión. De manera que el problema judicial a dilucidar es:
Si la Asamblea General Ordinaria de Propietarios del Edificio Residencias Montecarlo,, celebrada en fecha 23 de junio de 2025, se encuentra viciada y en consecuencia el acta de asamblea levantada ese día y las decisiones en ella contenidas son nulas absolutamente o relativamente.
IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La parte accionante promovió las siguientes pruebas:
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
Anexo marcado “A”. Copia certificada de poder otorgado por la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Carabobo, en fecha 23 de diciembre de 2003, bajo el Nro. 01, Tomo 82-A, a los abogados FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ y VIRNA CASTILLO TORTOLERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-7.110.498 y V.-10.228.759 respectivamente, inscritos en el Instituto de Protección Social del Abogado (I. P. S. A.) bajo los Nros. 54.639 y 61.534 en el mismo orden, debidamente autenticado ante la poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el número 39, Tomo 182 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y, se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Y así se establece.
Anexo marcado “B”. Copia simple del documento de propiedad protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 11 marzo de 2004, bajo el Nro. 46, Protocolo 1º, del cual se desprende que a la Sociedad Mercantil Operadora Alexa, C. A., le pertenece un inmueble constituido por un apartamento identificado 8-A, ubicado en las plantas 15, 16 y 17 del Edificio Residencias Montecarlo. El Tribunal, valora dicho instrumento conforme lo dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Y así se establece.
Anexo marcado “C”. Copia simple del documento del condominio del edificio Residencias Montecarlo, protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 19 de diciembre de 1991, bajo el Nro. 08, Protocolo 1º, Folios del 01 al 11, Tomo 45. El Tribunal, valora dicho instrumento conforme lo dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Y así se establece.
Anexo marcado “D”. Página 11 del Diario La Calle, en fecha 17 de junio de 2025, contentiva de la publicación en prensa de la convocatoria a la Asamblea General Ordinaria, realizada por la Junta de Condominio del edificio RESIDENCIAS MONTECARLO, para el día 23 de junio de 2025, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y de la misma se aprecia que dicha asamblea fue convocada para las 6:30 p. m., a celebrase en el Salón de fiesta del edificio, para tratar sobre 1.-Aprobación de balance y gestión de la junta actual. 2.-Caso PH-A por reclamo de daños. 3.-Motor Ascensor y fondo de reserva. 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el período 2025-2026. 5.- Nombramiento administrador de condominio. La misma contenía una NOTA, que explica que la Primera convocatoria era para las 6:30 p. m., que, los acuerdos serían tomadas con el voto favorable del setenta y cinco (75%) de los derechos comunes representados en dicha asamblea; que, en caso de no llenarse el quórum reglamentario se haría una segunda convocatoría el mismo día a las 7:00 p. m.; y, una tercera convocatoria para las 7:30 p. m., en la cual las decisiones serían tomadas con los copropietarios asistentes, siendo la misma convocada por La Junta de Condominio Residencias Monte Carlo. Y así se establece.
Anexo marcado “E”. Copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de propietarios del edificio Residencias MONTECARLO, celebrada en fecha 23 de junio de 2025, a las 7:30 p. m., al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, de la cual se desprende que, se dejó constancia que asistieron los propietarios de los inmuebles identificados con la nomenclatura: 2-B, 4-A, 2-A, 1-A, 7-A, 5-A, 6-A, 3-A, 6-B y 3-B, que se hizo constar que se contaba con el quórum necesario en la tercera convocatoria, no se puede constatar de la misma quien presidió la asamblea, por cuanto no consta en la misma, se trataron todos los puntos fijados en la convocatoria, siendo el punto 1.-Aprobación del balance y gestión de la junta actual, discutido y aprobado con los votos de los apartamentos 1-A, 2-A, 2-B, 3-A, 4-A, 5-A, 6-A, 6-B, 7-B, con voto en contra por el apartamento 3-B; con relación al punto 2.-Caso PH-A por reclamo de daños, discutido y negada la reclamación con los votos de los apartamentos 1-A, 2-A, 2-B, 3-B, 4-B, 5-A, 6-A, 6-B, y los apartamentos 3-A y 7-B se abstuvieron de votar; con relación al punto 3.- Motor ascensor y fondo de reserva, se discutió y se decidió con la unanimidad de los votos comprar un motor nuevo y pagar con el fondo de reserva, así como pasar por el grupo de whatsapp los presupuestos y el análisis de la junta, para que todos los propietarios votaran por el presupuesto; con relación al punto 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el periodo 2025-2026; se discutió y en ausencia de candidatos para dichos cargos, se decidió con unanimidad de votos de los asistentes, ratificar por un (1) año la junta existentes; y, por último el punto 5.- Nombramiento administrador de condominio, discutido entre 4 empresas administradoras, por unanimidad de votos de los asistentes se decidió nombrar a la empresa administradora Al Día Bienes y Raíces, C. A., por último la mencionada acta se encuentra firmada por los ciudadanos Carmen María Agreda Pachano, por los apartamentos 1-A, 2-A, 2-B, 4-A; Alejandro Campins, por los apartamentos 7-B, 5-A y 6-A, Igor Argotti por el apartamento 6-B, Luis Orlando Paredes Saldivia, por el apartamento 3-A. Y así se establece.
DENTRO DEL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
Ratificó las pruebas promovidas conjuntamente con el libelo de la demanda. Respecto a dicha probanza, esta Juzgadora se pronunció sobre su valoración ut supra.
De la exhibición de documentos. Consta en auto acto de exhibición de documentos de la parte demandada, estando presentes ambas parte mediante sus apoderados y representantes asistidos de abogados, este Tribunal observa que la parte demandada presentó Libro de actas de asambleas del edificio MONTECARLO; pudiendo verificar el acta cuya exhibición solicitó, razón por la cual este Tribunal a dicho acto le otorga valor jurídico probatorio, y hace constar que es exacta a la copia simple marcada “E” traída como anexo a la demanda. Y así se establece.
La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Anexo marcado “C”. Transcripción del Acta Junta de Condominio MONTECARLO, en papel membretado de la Administradora AL DÍA BIENES Y RAÍCES; C. A., de fecha 22 de septiembre de 2025, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en la que autorizan en condición de administrador del mencionado condominio, mediante su representante legal Alexis Antonio Álvarez, a ejercer la representar a la junta de condominio. Y así se establece.
Anexo marcado “D”. Copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria de propietarios del edificio Residencias MONTECARLO, celebrada en fecha 23 de junio de 2025, a las 7:30 p. m. Respecto a dicha probanza, esta Juzgadora se pronunció sobre su valoración ut supra.
Anexo marcado “E”. Copia simple de la Página 11 del Diario La Calle, en fecha 17 de junio de 2025, contentiva de la publicación en prensa de la convocatoria a la Asamblea General Ordinaria, realizada por la Junta de Condominio del edificio RESIDENCIAS MONTECARLO, para el día 23 de junio de 2025. Respecto a dicha probanza, esta Juzgadora se pronunció sobre su valoración ut supra.
Anexo marcado “F”. Copia simple del acta de asamblea ordinaria de propietarios del edificio Residencias MONTECARLO, de fecha 30 de agosto de 2022, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en la misma se eligió la junta de condominio y la administradora saliente en fecha 30 de agosto de 2022. Y así se establece.
Anexo marcado “G”. Copia simple de acta de asamblea ordinaria de propietarios del edificio Residencias MONTECARLO, de fecha 31 de marzo de 2025,al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en la que se decidió que, no habiendo postulados para la junta de administradora del condominio, los presentes acordaron que la junta existente se mantuviera por tres meses más. Y así se establece.
Anexos marcados “H” e “I”. Copia simple de comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., a la Junta de Condominio del edificio Residencias MONTECARLO, contentivas de reclamos por los daños realizado en su inmueble en el referido edificio identificado 8-A, de fechas 10 de julio de 2024 y 31 de enero de 2025 respectivamente, debidamente recibidas por la parte demandada, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil. Y así se establece.
Anexo marcado “J”. Copia simple del acta de la constitución del condominio del edificio Residencias MONTECARLO, donde se observa la descripción de los apartamentos que conforman el edificio, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil. Y así se establece.
DENTRO DEL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
Documental marcado “A”. Copia del acta de asamblea asentada en el libro requerido para la toma de decisiones de actas de propietarios acompañada de listado de propietarios que representan el quórum. Respecto a dicha probanza, esta Juzgadora se pronunció sobre su valoración ut supra.
Documental marcado “B”. Copias de convocatorias realizadas varios años, al no haber sido impugnada, el Tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil. Y así se establece.
Documental marcada “C”. Informe y reseña fotográfica de la inspección realizada por la Sra. Isaura administradora del momento. Siendo un documento emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, y no fue ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorios y la desecha. Y así se establece.
Documental marcado “D”. Soportes de pago realizados por los trabajos de reparación, el hecho probado con esta instrumental es impertinente por cuanto lo que se desprende de la misma no es un hecho controvertido en este proceso ni está relacionado con el hecho controvertido de este proceso, razón por la que se desecha. Y así se establece.
Documental marcado “E”. Copia simple de comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., a la Junta de Condominio del edificio Residencias MONTECARLO, contentivas de reclamos por los daños realizado en su inmueble en el referido edificio identificado 8-A, de fechas 10 de julio de 2024 y 31 de enero de 2025 respectivamente, Respecto a dicha probanza, esta Juzgadora se pronunció sobre su valoración ut supra.
De las testificales. Consta en auto el acta de fecha 10 de octubre de 2025, declaración bajo juramento de la ciudadana Isaura Margarita Gutièrrez Calles, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-7. 025. 608, de este domicilio, estando presente los apoderados judiciales de ambas partes actuantes en la presente causa, del testimonio dado por esta testigo se desprende que para el momento de la convocatoria de la asamblea general ordinaria en fecha 17 de junio de 2025 y su celebración en fecha 23 de junio de 2025, objeto de la presente litis, cumplía funciones de administradora dentro de la junta de condominio del edificio Residencia MONTECARLO y que celebró dicha asamblea, por lo que hace presumir a quien aquí juzga que tiene interés directo en las resultas del presente juicio que busca establecer la nulidad o no de dicha asamblea de propietarios y las decisiones en ella tomadas, en consecuencia de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se desecha. Y así se establece. Consta en auto, declaración bajo juramento del ciudadano Marco Antonio Barberini Rivero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-14.070.764, estando presente los apoderados judiciales de ambas partes actuantes en la presente causa, el mismo fue conteste en toda la declaración, sin contradicción en sus dichos.
De la Exhibición de documentos. Consta en auto, acto de exhibición de documentos de la parte actora, estando presentes ambas partes, el hecho probado con esta instrumental es impertinente por cuanto lo que se desprende de la misma no es un hecho controvertido en este proceso ni está relacionado con el hecho controvertido de este proceso, razón por la que se desecha. Y así se establece.
VI
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Cumplidas con las distintas etapas del proceso, el Tribunal a los fines de realizar el pronunciamiento de ley, resulta pertinente precisar que las asambleas en general, son reconocidas en nuestra doctrina como el órgano soberano de una sociedad o asociación, por cuanto a través de ellas se expresa la manifestación de voluntad social de su seno; en otras palabras, las asambleas pueden ser definidas como aquellos órganos de expresión suprema a través de los cuales los accionistas, propietarios o socios se reúnen previa convocatoria formal, con la finalidad de deliberar y decidir sobre los asuntos concretos de interés para la sociedad o asociación.
Para mayor comprensión de la situación jurídica planteada, resulta conveniente transcribir los siguientes dispositivos legales contenidos en los artículos 18, 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:
El artículo 18, establece:
“Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a. Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”.

El artículo 22, ordena:
“Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”.

El artículo 23, consagra:
“Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.

El artículo 24, indica:
“Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes”.

El artículo 25, prevé:
“Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves”.

Tales disposiciones en síntesis establecen lo siguiente:
El artículo 18 de la referida Ley, indica a quien le corresponde la administración de los inmuebles, la de integración, designación y funciones de la Junta de Condominio.
El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.
El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el Libro de Acuerdos.
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.
Igualmente es importante para resolver la presente litis, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios. En tal sentido, el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:

“(Sic)...La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.”.

Según Legis, en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, (pág. 87 y 88, editorial Melvin C.A., julio 2.002), que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, un condominio, es un instituto o centro autónomo, complejo y heterogéneo que requiere de una autonomía jurídico-administrativa para preservar su destino y para establecer mecanismos de participación en la toma de decisiones. De allí la necesidad de la Administración en el sistema de propiedad horizontal, en cuanto a la asamblea general de copropietarios, cuyo régimen establece la Ley de Propiedad Horizontal en el Título Segundo, bajo las figuras de la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
Ahora bien, en un análisis del contenido del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio.
En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.
En cuanto a la convocatoria de asamblea, el Legislador estableció un número de requisitos, que hace pensar que su intención era la protección de los intereses de los propietarios, que los mismos tuviesen conocimiento y certeza sobre los asuntos de interés común y así poder participar en los acuerdos tomados, todo a los fines de la protección de la institución de la propiedad horizontal, es evidente el celo puesto por el Legislador en la protección de este tipo de multipropiedad, cuando expresa en el artículo 24 de la indicada Ley, que la asamblea no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste fehacientemente que todos fueron invitados a la reunión con al menos tres (03) días de anticipación a la misma.
En tal virtud, el autor Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal”, indica lo siguiente:

“(Sic)...Es necesario, pues, determinar el interés tutelado por la legislación de la propiedad horizontal. Ese interés no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro de un régimen que concilia intereses contrapuestos, de modo de asegurar las máximas posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad. Obviamente, es un interés general que responde a la conveniencia de difundir esta modalidad de la propiedad en el mayor número de personas, estimular la industria de la construcción, atender al desarrollo de los núcleos urbanos escasos de espacio, de viviendas y locales comerciales, con la consiguiente protección de la confianza pública.”.

Considera quien aquí juzga que, la mención específica de los asuntos a tratar, es esencial para la validez de la convocatoria; de otra manera todos y cada uno de los propietarios no podrían saber si son interesados en los asuntos a debatir, más aún cuando la Ley distingue entre asambleas generales y asambleas para deliberar sobre asuntos concernientes a un número determinado de propietarios.
Igualmente, establece Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, (pág. 88 al 91), que la Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde esté ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.
En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal rige lo referente a la convocatoria, que será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y dirigida a cada uno de los propietarios del condominio, a objeto de celebrar en el día y hora señalados, una Asamblea General, para tratar los puntos que sobre la administración, conservación y mantenimiento del inmueble, se indican en forma expresa. La indicada Ley Especial establece que la publicación de la convocatoria debe ser por lo menos con tres días de anticipación a la celebración de la Asamblea, y la fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de este último requisito no conlleva la nulidad de la Asamblea, tal como lo dispone el artículo 24 eiusdem.
Igualmente, los requisitos para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios son dos: Uno de contenido y otro de publicación, a saber:

Con respecto a su contenido, la convocatoria debe cumplir con los siguientes requisitos:
a) Señalar el nombre y dirección del edificio.
b) Señalar la fecha de su emisión.
c) Indicar el día y la hora en que se realizará la Asamblea General.
d) Indicar el lugar donde se celebrará la Asamblea.
e) Exponer en forma precisa los puntos a tratar.
f) Llevar el nombre y la firma del Administrador.

Con relación a su publicación, la convocatoria para celebrar una Asamblea General de Copropietarios debe realizarse a través de periódico de la localidad, con tres días de antelación, por lo menos y con la fijación de un ejemplar de ella a las puertas del inmueble. No basta con realizar una convocatoria personal, apartamento por apartamento, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio en la cartelera del inmueble, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso, las publicaciones son concurrentes.
Por otra parte, la Ley establece que la Asamblea General de Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la Asamblea con tres días de anticipación, por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble, salvos los casos donde la ley exige unanimidad.
Asimismo, para la validez de una Asamblea General de Copropietarios es indispensable el cumplimiento de tres requisitos para que se tenga como válidamente constituida:
1. Que se haya realizado la convocatoria, con expresión de los puntos a tratar.
2. Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad, con una antelación de tres días continuos, como mínimo.
3. Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.

Es de hacer notar que igualmente los artículos 26, 27 y 49 ordinal 3º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establecen:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 27. Toda persona tiene derecho a ser amparada por los tribunales en el goce y ejercicio de los derechos y garantías constitucionales, aun de aquellos inherentes a la persona que no figuren expresamente en esta Constitución o en los instrumentos internacionales sobre derechos humanos….
Artículo 49, ordinal 3°: Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un Tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.”

De las normas parcialmente transcritas se evidencia la protección de la Ley al acceso a la justicia, y de allí surgen unos requisitos que deben ser cumplidos por la parte que intente la acción basándose en esos artículos y en tal sentido, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, habla de cualquier propietario sin discriminación ni especificar solvencia o insolvencia.
El caso bajo análisis, se trata de una acción de nulidad del Acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Residencias MONTECARLO, de fecha 23 de junio de 2.025, en la cual se aprobó balance y gestión de la junta actual; se discutió el Caso PH-A por reclamo de daños, y negada la reclamación con los votos de los apartamentos 1-A, 2-A, 2-B, 3-B, 4-B, 5-A, 6-A, 6-B, y los apartamentos 3-A y 7-B se abstuvieron de votar; con relación al punto 3.- Motor ascensor y fondo de reserva, se discutió y se decidió con la unanimidad de los votos comprar un motor nuevo y pagar con el fondo de reserva, así como pasar por el grupo de whatsapp los presupuestos y el análisis de la junta, para que todos los propietarios votaran por el presupuesto; con relación al punto 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el periodo 2025-2026; se discutió y en ausencia de candidatos para dichos cargos, se decidió con unanimidad de votos de los asistentes, ratificar por un (1) año la junta existentes; y, por último el punto 5.- Nombramiento administrador de condominio, discutido entre 4 empresas administradoras, por unanimidad de votos de los asistentes se decidió nombrar a la empresa administradora Al Día Bienes y Raíces, C. A.; según lo señalado por la parte actora, ya que la misma no contaba con el quórum correspondiente al 75% de copropietarios del Edificio Residencias MONTECARLO, de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, consta en autos, convocatoria de fecha 17 de junio de 2.025, en virtud de la cual se señaló que la Junta de Condominio del Conjunto Residencial MONTECARLO convocó a una Asamblea General Ordinaria de Propietarios, para el día 23 de junio de 2.025, la cual se llevaría a cabo en Salón de fiesta del edificio, a las 6:30 p.m., a fin de tratar los siguientes puntos: 1.-Aprobación de balance y gestión de la junta actual. 2.-Caso PH-A por reclamo de daños. 3.-Motor Ascensor y fondo de reserva. 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el período 2025-2026. 5.- Nombramiento administrador de condominio. NOTA: Primera convocatoria a 6:30 PM, los acuerdos se tomarán con el voto favorable del setenta y cinco (75%) de los derechos comunes representados en dicha asamblea. En caso de no llenarse el quórum reglamentario se hará una segunda convocatoria a las 7:00 PM, tercera convocatoria 7:30 PM, en la cual se tomarán las decisiones con los copropietarios asistentes. Los propietarios que no puedan asistir por favor hacerse representar mediante autorización o carta poder. Anexando copia de la cédula de identidad del propietario que autoriza.
De acuerdo con la transcripción parcial de la convocatoria se desprende que no se señaló que debía ser publicada tal convocatoria, no dándose cumplimiento para la validez de la asamblea general de propietarios al requisito referido a la publicación de la convocatoria a la asamblea de propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Residencias MONTECARLO, por un periódico de la localidad, con tres (3) días de anticipación, como mínimo y en la entrada del inmueble.
De lo antes expuesto, se puede verificar que no basta con efectuar una convocatoria con tres días de anticipación en un diario de circulación regional a la reunión, también hay que cumplir con el requisito de publicación en cartela o entrada del inmueble, para la validez de la asamblea de propietarios, y como no está acreditado en autos del cumplimiento de último requisito de publicidad de la convocatoria, es forzoso declarar el incumplimiento de este requisito en la convocatoria a la Asamblea de Propietarios de la Junta de Condominio del Edificio Residencias MONTECARLO, de fecha 23 de junio de 2.008. Y Así se decide.
Siguiendo con el estudio de la convocatoria a la asamblea general ordinaria de Residencias MONTECARLO, resulta correcto establecer que para que se pueda declarar constituida la asamblea con la participación de los copropietarios en la toma de decisiones, la Ley de Propiedad Horizontal establece los parámetros sobre los cuales se deben tomar tales decisiones para lo cual deben cumplirse los siguientes requisitos: 1).- La identificación de quien convoca a la asamblea, 2).- La convocatoria debe hacerse con tres (3) días de anticipación, 3).- Debe publicarse en un periódico que circule en la localidad y fijarse a la puerta de entrada del edificio.
En el caso bajo examen, los hechos ocurrieron así:
En fecha 23 de junio de 2025, se celebró a las 7:30 p.m., una Asamblea General Ordinaria de copropietarios del Edificio Residencias MONTECARLO, previamente convocada en fecha 17 de junio de 2.025, para el día 23 de junio de 2025, a las 6:30 p.m., tal y como consta del Libro de Actas de Asambleas llevados por la Junta Administradora de la Residencias MONTECARLO.
Que en la primera reunión, según el documento de condominio se requiere como quórum reglamentario del 75% de copropietarios, para que la asamblea se constituya y pueda válidamente tomar decisiones, pero ocurrió que en la propia convocatoria se indicó: “la Junta de Condominio del Conjunto Residencial MONTECARLO convocó a una Asamblea General Ordinaria de Propietarios, para el día 23 de junio de 2.025, la cual se llevaría a cabo en Salón de fiesta del edificio, a las 6:30 p.m., a fin de tratar los siguientes puntos: 1.-Aprobación de balance y gestión de la junta actual. 2.-Caso PH-A por reclamo de daños. 3.-Motor Ascensor y fondo de reserva. 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el período 2025-2026. 5.- Nombramiento administrador de condominio…”.
Se advertía: NOTA: Primera convocatoria a 6:30 PM, los acuerdos se tomarán con el voto favorable del setenta y cinco (75%) de los derechos comunes representados en dicha asamblea. En caso de no llenarse el quórum reglamentario se hará una segunda convocatoria a las 7:00 PM, tercera convocatoria 7:30 PM, en la cual se tomarán las decisiones con los copropietarios asistentes. los propietarios que no puedan asistir por favor hacerse representar mediante autorización o carta poder. Anexando copia de la cédula de identidad del propietario que autoriza.”
Debe destacar que se ha hecho frecuente, según algunos documentos de Condominio, o porque así lo acostumbran algunas directivas de Juntas de Condominio, que en la convocatoria a la Asamblea se prevea una o dos nuevas convocatorias para otras Asambleas, a realizarse una a una hora y otra una hora después, señalando que de no lograrse el quórum necesario para la celebración de la primera, se tomarán los acuerdos en una nueva asamblea convocada para una hora después. Ello va contra lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 24, que dispone que de no lograrse el quórum necesario, no se convoca nuevamente a la Asamblea General de Propietarios. El Administrador debe realizar la consulta mediante comunicación escrita, dirigida a cada uno de los propietarios, quienes tienen un lapso de ocho días, contados a partir del día siguiente a la fecha del recibo de la última carta consulta, para emitir su opinión. De no lograrse el número de votos requeridos por la Ley, se procede a la segunda consulta, con igual lapso para que los propietarios se pronuncien al respecto, y la decisión se tomará con el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los inmuebles, cuyos propietarios hubiesen expresado su voluntad al Administrador, a menos que la Ley exija unanimidad para la aprobación de la proposición.
En corolario con lo antes expuesto, la mencionada convocatoria violó lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues convocó a los propietarios para un mismo día para celebrar las Asambleas, una a las 6:30 p.m., la otra a las 7:00 pm y la otra para las 7:30 de la noche de ese mismo día, vale decir, el día 23 de junio de 2.025, toda vez que dicha norma establece: “(Sic)… a menos que conste que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos…”, por lo que resulta contrario a derecho celebrar las tres Asambleas un mismo día con media hora de diferencia entre una y otra.
Asimismo, se desprende de la convocatoria que el particular 2.-, identifica de manera errada al inmueble que reclama los daños, por cuanto no coincide con la nomenclatura establecida en el documento de condominio de Residencias MONTECARLO, siendo inexistente el inmueble o apartamento PH-A en Residencias MONTECARLO, cuando lo correcto era apartamento 8-A, violando el requisito de validez de la convocatoria relativo a la certeza al no indicar de manera expresa los puntos a tratar, coartando el debido proceso y derecho de la propietaria de dicho inmueble defender sus intereses en dicha asamblea. Y así se decide.
Por último, la convocatoria no es realizada por el administrador de la Junta de condominio de Residencias MONTECARLO, sino por la junta de condominio de dicha residencias, infringiendo la norma que establece que la convocatoria de asamblea del condominio debe ser realizada y firmada por el Administrador.
Con tal proceder, la junta de condominio infringió la norma que consagra el principio de la publicidad de las convocatorias a asambleas de propietarios para decidir sobre asuntos tan importantes, como lo son “… 1.-Aprobación de balance y gestión de la junta actual. 2.-Caso PH-A por reclamo de daños. 3.-Motor Ascensor y fondo de reserva. 4.- Nombramiento Junta de Condominio para el período 2025-2026. 5.- Nombramiento administrador de condominio”.
En el presente caso y en orden a lo antes expuesto se puede observar que, la convocatoria redactada de esa manera y Asamblea realizada una hora después por la de la Junta de Condominio Residencias MONTECARLO, fueron hechas contraviniendo lo dispuesto en Documento de Condominio del Conjunto y en la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta que según la representación judicial de la parte actora, la convocatoria se hizo sin llenar los requisitos pautados en la Ley de Propiedad Horizontal, y el Tribunal observa que tales requisitos son inherentes a la comunidad de propietarios, por mandato expreso en los artículos 22, 23 y 24 de la citada Ley, de tal manera que la referida Asamblea no cumplió con su cometido, al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para su validez, lo que la hace nula, más aún cuando dicha convocatoria fue realizada en contravención a la Ley, por lo que la Asamblea de Copropietarios así realizada adolece de evidentes vicios, que la hacen nula, todo lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 eiusdem. Y Así se decide.
V
PARTE DISPOSITIVA
Por los motivos anteriormente señalados y en virtud de las disposiciones legales precitadas, este Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: NULA la CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA de copropietarios de RESIDENCIAS MONTECARLO, realizada en fecha 17 de junio del año 2025, convocada por la Junta de condominio de dicha residencias.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE DE ACTA DE ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA de copropietarios de RESIDENCIAS MONTECARLO, realizada en fecha 23 de junio del año 2025, incoada por el abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-7.110.498, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.639, en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil OPERADORA ALEXA, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 23 de diciembre de 2003, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 82-A, según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el número 39, Tomo 182 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS MONTECARLO, en la persona de su ADMINISTRADOR empresa AL DÍA BIENES Y RAÍCES, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el año 2011, bajo el Nro. 31, Tomo 48-A, representada por su Director Ejecutivo ciudadano ALEXIS ANTONIO ÁLVAREZ SULBARAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.060.150.
TERCERO Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declaran nula el Acta de Asamblea General Ordinaria de Propietarios, celebrada en fecha 23 de junio de 2025, por lo que no tiene ningún efecto legal, ya que la convocatoria de 17 de junio de 2025, es NULA DE PLENO DERECHO, y por lo tanto, se la tiene como no realizada, por ser inexistente y carente de toda eficacia jurídica, por haberse incurrido en las violaciones denunciadas y, en consecuencia, es NULA la pretendida y además sin ningún efecto jurídico la aprobación del balance y gestión de la junta actual; la votación que niega la reclamación de daños, la compra de un motor nuevo y pagar con el fondo de reserva, así como pasar por el grupo de whatsapp los presupuestos y el análisis de la junta, para que todos los propietarios voten por el presupuesto; el Nombramiento Junta de Condominio para el periodo 2025-2026; y, el Nombramiento administrador de condominio.
CUARTO: Que todos los acuerdos celebrados en dicha Asamblea, antes señalados no tienen ningún efecto jurídico, por lo que se debe cumplir con lo establecido en los artículos 22 y 24 ambos de la Ley de Propiedad Horizontal.
QUINTO: Se ordena realizar nueva convocatoria a los fines de efectuar nueva Asamblea, de conformidad a lo establecido en los artículos 22, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que se tomen sus decisiones para la cual sean convocados los propietarios.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas por resultar totalmente vencido, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Temporal,
Abg. Yisbeth Rodríguez Bolívar.
El Secretario Temporal,

Abg. Luis A. Castillo.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las doce y treinta y seis minutos de la tarde (12:36 p.m.).
El Secretario Temporal,

Abg. Luis A. Castillo
Expediente Nro. D-1584-2025.
YRB.-.